證券時(shí)報(bào)記者 陳冬生 林根 魏書光

近年來(lái)越南發(fā)展勢(shì)頭迅猛，日益受到海外資金追捧，按照其他成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)成為海外投資者配置資產(chǎn)的重要選項(xiàng)。

4月初的越南恰逢雨季，證券時(shí)報(bào)越南調(diào)查小組先后到越南首都河內(nèi)市和最大城市胡志明市走訪了多處地產(chǎn)中介和樓盤，實(shí)地考察越南目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，以及外國(guó)人、尤其是中國(guó)人在越南投資房產(chǎn)的情況。

海外資金掘金越南樓市

和中國(guó)類似，境外人士在越南可以通過(guò)合法渠道買房。

來(lái)自浙江的吳疆在越南創(chuàng)立了Myhome公司，立志打造越南房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買、裝修、出租、二手房乃至金融服務(wù)的一站式平臺(tái)。他介紹，越南對(duì)于外國(guó)人開放購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)是從2015年的7月1號(hào)開始的，它開放了外籍的個(gè)人或者是公司擁有越南的不動(dòng)產(chǎn)。只需要有護(hù)照以及合法進(jìn)入越南的簽證，外國(guó)人就可以購(gòu)買公寓、辦公樓，以及店面別墅等各種類型的不動(dòng)產(chǎn)。

新住房法的推出，對(duì)于在越南工作的外國(guó)人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)利好。越南最大房地產(chǎn)開發(fā)商Vinhomes一家一級(jí)代理商吳曉蓉告訴記者，新政之后第一批吃螃蟹的人是韓國(guó)人和新加坡人。

越南外商投資促進(jìn)局（FIA）資料顯示，截至2018年末，外商直接投資額中韓國(guó)、日本、新加坡排名前三，中國(guó)排在第七位。

記者在河內(nèi)市一處成熟社區(qū)確實(shí)看到了不少來(lái)自日本、韓國(guó)、新加坡的自住客，他們大多因工作、聯(lián)姻等關(guān)系常駐越南。

需要注意的是，外國(guó)人購(gòu)買越南房屋在比例上有一定的限制。吳疆表示，對(duì)于單一的公寓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，外籍人士所能持有的套數(shù)不能超過(guò)整個(gè)公寓項(xiàng)目的30%；對(duì)于別墅或者是聯(lián)排別墅來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目外國(guó)人所持有的戶數(shù)不能超過(guò)總數(shù)的10%。另外，外國(guó)人擁有房屋所有權(quán)的期限，與越南人不同。對(duì)于外國(guó)人來(lái)說(shuō)，自獲得房產(chǎn)證起，所持房屋所有權(quán)最多不能超過(guò)50年，另外可以依據(jù)政府的規(guī)定申請(qǐng)延長(zhǎng)一次，即100年。

據(jù)胡志明市一家二級(jí)地產(chǎn)代理工作人員阮漢娜介紹，“外國(guó)人在產(chǎn)權(quán)50年到期前3個(gè)月可發(fā)起申請(qǐng)延期；同時(shí)，如果在不到50年把房子賣給了越南人，產(chǎn)權(quán)又變回永久的?！?/p>

在越南買房，外國(guó)人普遍不可以辦理按揭，須按照合同付款節(jié)點(diǎn)支付。期房一般可以在2年左右的時(shí)間里，分7~11次付款，并在沒(méi)有領(lǐng)取房產(chǎn)證之前一共交付95%。

一位中資銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，越南規(guī)定外國(guó)人的貸款期限和在越南的滯留時(shí)間一致。比如，一些韓國(guó)人可以在韓國(guó)銀行按揭，是因?yàn)榇罅宽n國(guó)人在越南工作，可能有3~5年的工作簽證，因此銀行可以做一筆3~5年的貸款。

在交易稅費(fèi)方面，據(jù)吳疆介紹，首先購(gòu)買的時(shí)候需要交房屋的保固費(fèi)，有點(diǎn)類似于國(guó)內(nèi)的維修基金，是房?jī)r(jià)的2%；另外在辦理房產(chǎn)證的時(shí)候，需要支付0.5%的印花稅；另外一個(gè)牽涉到的稅項(xiàng)是增值稅，這個(gè)是房?jī)r(jià)的10%，一般直接計(jì)入樓價(jià)。

“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，買房的時(shí)候我們要交2%的房屋保固費(fèi)和0.5%的印花稅，加起來(lái)一共是2.5%?！眳墙偨Y(jié)說(shuō)。

他進(jìn)一步補(bǔ)充稱，持有期間是沒(méi)有房產(chǎn)稅的，但買了房子之后出租需要繳納租金的10%，其中5%是VAT增值稅，另外5%是個(gè)人所得稅；到最后把房子賣掉的時(shí)候，要交2%的交易稅，按照當(dāng)時(shí)的交易金額來(lái)計(jì)算。目前沒(méi)有資本利得稅，也就是國(guó)內(nèi)理解的增值稅。越南有些項(xiàng)目是可以進(jìn)行期房的轉(zhuǎn)讓的，這一點(diǎn)最好在購(gòu)買之前與開發(fā)商進(jìn)行確認(rèn)，一般來(lái)說(shuō)，將來(lái)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，是需要向開發(fā)商交一定的費(fèi)用，但是這筆費(fèi)用相對(duì)來(lái)說(shuō)不高。

中國(guó)買家比例持續(xù)攀升

新住房法放寬了外國(guó)人在越南的購(gòu)房條件，讓市場(chǎng)步入新一輪的繁榮。近一兩年海外投資者中，中國(guó)買家的比例在攀升。

吳疆說(shuō)，“特別從去年開始，外國(guó)人中可能有40%左右來(lái)自中國(guó)?！?/p>

世邦魏理仕（CBRE）數(shù)據(jù)顯示，2016~2018年間通過(guò)世邦魏理仕在越南購(gòu)房的客戶中，以自住為目的的購(gòu)房行為占比逐年下降，2018年投資性購(gòu)房客戶占比已高達(dá) 80%。2018年通過(guò)CBRE配置住宅資產(chǎn)的客戶中，海外投資者占比為77%，其中中國(guó)國(guó)籍投資者占比居首位，高達(dá)47%。

由于越南房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有限購(gòu)政策，中國(guó)買家不僅比重攀升，出手也是延續(xù)了一貫的“大手筆”。吳曉蓉舉例稱，位于河內(nèi)市核心繁華地段的一高檔公寓開盤當(dāng)天中午外國(guó)人30%的指標(biāo)就全部賣完，其中一位來(lái)自中國(guó)的買家一口氣買了10套。

中國(guó)買家還把投資理念帶到了越南：租售比、學(xué)區(qū)房、地鐵沿線……一個(gè)都沒(méi)有少。

越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在胡志明市和河內(nèi)市。胡志明市是越南最大的城市，是越南的經(jīng)濟(jì)、金融中心，同時(shí)也是越南經(jīng)濟(jì)貿(mào)易、交通、文化的中心，地位相當(dāng)于中國(guó)的上海。它原名西貢，在1975年改成胡志明市，在歷史上曾經(jīng)有過(guò)“東方巴黎”這樣一個(gè)稱呼。

胡志明市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)前兩年的大量投入，目前已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期。自去年下半年以來(lái)，諸多樓盤紛紛采取抽簽搖號(hào)的方式售賣，地段好、品質(zhì)高的樓盤往往一房難求。

阮漢娜介紹說(shuō)，胡志明第一郡最貴的樓盤單價(jià)已經(jīng)達(dá)9000美元~13000美元，最大的戶型達(dá)170平方米左右，目前外國(guó)人的指標(biāo)已經(jīng)售罄。

在胡志明第二郡，記者實(shí)地看了一處尚處于建設(shè)階段的新樓盤，預(yù)計(jì)今年的8月份左右開盤，預(yù)計(jì)售價(jià)在2600美元/平方米起。

需要提及的是，在越南同樣也有學(xué)區(qū)房的概念。例如，胡志明第四郡雖然毗鄰第一郡，但由于沒(méi)有國(guó)際學(xué)校，第四郡的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于第一郡，一個(gè)距離第一郡約3公里的新樓盤，單價(jià)為2200美元~2750美元，不到第一郡均價(jià)的一半。

河內(nèi)市是越南的首都及政治中心，也是越南第二大城市。記者了解到，河內(nèi)全部住宅均價(jià)在1300美元/平左右，市中心一家新加坡開發(fā)商開發(fā)的新樓盤最貴，單價(jià)在5000美元左右。

吳曉蓉帶著記者參觀了目前在售的Vinhomes Smart City樣板間，售價(jià)約1600美元/平，戶型從單房至三房不等。

吳疆表示，經(jīng)過(guò)研究對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是看經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度還是房地產(chǎn)市場(chǎng)，河內(nèi)市的發(fā)展水平與胡志明市基本都相差兩年左右。但是去年開始，大量的國(guó)際性開發(fā)商開始紛紛進(jìn)入河內(nèi)。

值得注意的是，河內(nèi)目前擁有越南第一條地鐵——正進(jìn)入試運(yùn)行階段。

“按照中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，買房選擇地鐵沿線，錯(cuò)不了?！眳墙f(shuō)，越南的摩托大軍造成了很嚴(yán)重的城市擁堵，河內(nèi)目前已經(jīng)有幾條主要的街道開始禁摩，發(fā)展公共交通是大勢(shì)所趨，地鐵沿線樓盤無(wú)疑具有更高的升值潛力。

不過(guò)，一位當(dāng)?shù)刂匈Y企業(yè)負(fù)責(zé)人補(bǔ)充稱，地鐵沿線買房上略有文化差異，越南當(dāng)?shù)厝瞬灰欢ㄏ矚g地鐵口的樓盤，“他們覺(jué)得地鐵附近比較亂和吵?！?/p>

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)其在越南購(gòu)房的客戶購(gòu)房目的主要為投資后用來(lái)出租的比例超過(guò)60%，而為了增值僅占不到20%。

的確，越南房產(chǎn)的租金回報(bào)率相對(duì)較高。據(jù)Savills統(tǒng)計(jì)，2018年胡志明市高端住宅的投資回報(bào)為10%，包括6%的資本利得和4%的租金收入；河內(nèi)市的回報(bào)為8%，包括3.5%的資本利得和4.5%的租金收入。

吳疆介紹說(shuō)，越南房產(chǎn)的平均租金回報(bào)率大概在6%~8%，河內(nèi)地段好的總價(jià)80萬(wàn)人民幣的兩房公寓，租金在3700~4400元人民幣左右，空置期約一個(gè)月，其中6、7月份是租房淡季，春節(jié)之后是旺季。租客中在越南工作的韓國(guó)人相對(duì)較多，他們公司專門有會(huì)韓語(yǔ)的員工就是為了租賃市場(chǎng)。寫字樓的租金回報(bào)率更高，達(dá)10%~15%，不過(guò)一般不賣，租金也很貴，河內(nèi)最貴的寫字樓樂(lè)天大廈一個(gè)月要60到65美元/平，對(duì)面的大宇商務(wù)中心也要40美元/平。

炒房有風(fēng)險(xiǎn)

海外資金，特別是中國(guó)買家對(duì)于越南房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情不斷上漲，但是在越南投資房地產(chǎn)需要注意以下幾方面風(fēng)險(xiǎn)。

吳疆認(rèn)為，首先最可能遇到的是建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。不同的項(xiàng)目之間，開發(fā)商的實(shí)力不一，樓盤品質(zhì)以及管理有一定差別，因此投資要盡量去選擇一些比較好的有信譽(yù)的開發(fā)商。避免買到爛尾樓及因開發(fā)商原因拿不到產(chǎn)權(quán)證。

吳曉蓉說(shuō)，此前在胡志明發(fā)生過(guò)一些買房糾紛，樓市火了以后項(xiàng)目太多，監(jiān)管跟不上，但是很多人交了定金樓盤建不起來(lái)，甚至交了房但是一些項(xiàng)目不達(dá)標(biāo)，沒(méi)法辦理房產(chǎn)證等。

據(jù)了解，越南房地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程中可以有土地抵押貸、開發(fā)貸、期房預(yù)售、建筑商墊資等多重加杠桿行為，項(xiàng)目如果賣得好，資金鏈一般不會(huì)有問(wèn)題，但如果開發(fā)商步子邁得太大，挪用其他項(xiàng)目，一旦銷售情況出現(xiàn)問(wèn)題滿盤皆輸。

第二，是關(guān)于房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。阮漢娜表示，目前外國(guó)人在胡志明購(gòu)買房子幾乎沒(méi)有人拿到了房產(chǎn)證。

據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)人士介紹，最近三年左右，在胡志明市也只有極少數(shù)外國(guó)人拿到了“紅皮證”——即房產(chǎn)證。如果是越南當(dāng)?shù)厝?，正常情況下，購(gòu)房后只需要半年左右就能領(lǐng)到證。

不過(guò)，河內(nèi)市的情況要稍微好一些，吳曉蓉在回答關(guān)于記者房產(chǎn)證的問(wèn)題時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)展示了一份中國(guó)買家前不久剛辦下來(lái)一份房產(chǎn)證?！霸诤觾?nèi)，外國(guó)人是可以拿到房產(chǎn)證的，不過(guò)不一定所有樓盤都可以，需要甄別。”她說(shuō)。

由于房產(chǎn)證問(wèn)題或者樓盤外國(guó)人30%的額度被賣完了，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)還滋生出了“長(zhǎng)租協(xié)議”的灰色地帶。

吳疆強(qiáng)調(diào)，這里存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)在別人手里，如果開發(fā)商偷偷拿去抵押，買家沒(méi)有任何的保障；或者一房多賣；再或者升值之后不配合轉(zhuǎn)讓等等，皆有可能。

一位中資券商負(fù)責(zé)人告訴記者，一旦發(fā)生糾紛，在越南打官司的維權(quán)成本相對(duì)較高。

在證券時(shí)報(bào)記者采訪過(guò)程中，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，到新的市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)了解和遵守當(dāng)?shù)氐姆?，按照法律法?guī)合法合規(guī)投資。

第三，是來(lái)自法律以及政策變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，一位中資銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，越南房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)過(guò)泡沫。越南的房地產(chǎn)基本上是從2005年開始起步，當(dāng)時(shí)的信貸擴(kuò)張促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫。2009年~2013年是越南房地產(chǎn)的調(diào)整期，2009年1月份越南政府發(fā)布了一個(gè)新政，引爆了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)泡沫，使整體房?jī)r(jià)下跌了30%左右。

近年來(lái)，海外資金大量涌入，房?jī)r(jià)漲幅明顯，越南政府也開始出手調(diào)控樓市，主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款環(huán)節(jié)進(jìn)行窗口指導(dǎo)，流通環(huán)節(jié)暫時(shí)沒(méi)有措施。

第四，是匯率風(fēng)險(xiǎn)。與中國(guó)一樣，越南屬于資本項(xiàng)目未開放的外匯管制的國(guó)家，它的匯率波動(dòng)可能引起投資收益的風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要及時(shí)關(guān)注越南的經(jīng)濟(jì)基本面，包括進(jìn)出口狀況、外資流入狀況（不要忽視僑匯的因素），以及越南的外匯儲(chǔ)備狀況。2018年越南外匯儲(chǔ)備已超過(guò)600億美元，2018年進(jìn)出口額近5000億美元。

第五，流動(dòng)性也是投資需要考慮的重要風(fēng)險(xiǎn)因素，越南的二手房市場(chǎng)尚處于萌芽狀態(tài)，記者在越南走訪的幾天時(shí)間里，幾乎沒(méi)有看到線下實(shí)體的二手房中介門店。

一位中資企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，一位中國(guó)人創(chuàng)辦了越南版鏈家，但目前發(fā)展緩慢。

此外，記者在一周的調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，在越南中資公司工作的高管大多數(shù)都尚未在越南購(gòu)置房產(chǎn)，主要也是擔(dān)心回國(guó)時(shí)處置起來(lái)比較繁瑣。

一位在越南從事地產(chǎn)工作的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房的不發(fā)達(dá)還與越南整體居民收入水平相關(guān)。雖然越南已經(jīng)有部分人先富裕了起來(lái)，但整體收入水平在2000~3000元人民幣/月左右，這些動(dòng)輒上萬(wàn)一平米的公寓樓對(duì)于大部分剛需越南人而言依然比較昂貴。