業(yè)內(nèi)人士稱，下半年調(diào)控力度將全面超過上半年

　　17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，從同比看，70個大中城市中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平，二手住宅銷售價格由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%，漲幅比上月分別擴大0.9和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅均與上月相同。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，2018年下半年樓市調(diào)控力度將全面超過上半年。

　　房價觸及過熱區(qū)間

　　易居研究院對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行算術(shù)平均計算得知，2018年6月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續(xù)擴大，是近21個月最高值。

　　統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月70大中城市從環(huán)比看，超過一半以上的城市房價環(huán)比漲幅超1%。一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點，二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.2%和0.7%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.6%。

　　具體來看，新建商品住宅價格環(huán)比漲幅超1%的城市多達(dá)37個。其中，鄭州、重慶環(huán)比上漲1.8%，廣州、昆明環(huán)比上漲1.9%，長沙、南寧環(huán)比上漲2.0%，牡丹江環(huán)比上漲2.1%，福州環(huán)比上漲2.2%，青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%，三亞、丹東、濟南、?？跐q幅更是超過3%，分別環(huán)比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，6月份，一線城市商品住宅銷售價格總體穩(wěn)定，二線城市有所上漲，三線城市上漲勢頭得到抑制。其中，15個熱點城市新建商品住宅銷售價格漲跌互現(xiàn)。環(huán)比下降的城市有2個，比上月減少3個，最大降幅為0.2%;持平的3個，增加2個;上漲的10個，增加1個，最高漲幅為3.6%。同比下降的城市有7個，比上月減少1個，最大降幅為2.2%;上漲的8個，增加1個，最高漲幅為5.3%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，6月房價漲幅創(chuàng)造了2016年9月以來房價平均漲幅最高點，也是本輪從2015年開始持續(xù)到今天3年樓市上行周期中的樓市價格高峰的次高點。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員詹毅凡表示，6月份70城房價指數(shù)環(huán)比增幅有所擴大主要是由二線城市所拉動的。全國房價指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個月停留在“合理”區(qū)間之后，5、6月再度觸及“偏熱”區(qū)間。

　　調(diào)控開啟嚴(yán)打模式

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，在住建部發(fā)布30城市巡查整頓房地產(chǎn)通知后，全國多城市密集開啟了一輪房地產(chǎn)嚴(yán)打整頓。

　　7月17日，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局制定出臺了《關(guān)于進一步加強精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的實施意見》劃分思明與湖里、海滄與集美、同安與翔安等三個調(diào)控片區(qū)實施精準(zhǔn)控價，確保全市新建商品住房控價目標(biāo)的完成。

　　7月9日，大理市印發(fā)《關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》，在大理市行政區(qū)范圍內(nèi)全面實行新建商品住房銷售價格申報備案制度，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)銷售、炒買炒賣、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場恐慌等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為。

　　7月1日，昆明市發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》，要求商品住房接受價格管理的6個月內(nèi)，每月實際銷售均價不得高于同項目、同品質(zhì)、同類型最近一個月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價;在預(yù)售價格6個月后方可申請調(diào)整，且每12個月內(nèi)，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價上浮不得超過6%。

　　福建省寧德市新政提出，中心城區(qū)新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。今年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。

　　河南省明確列出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)16種違規(guī)銷售行為，包括取得預(yù)售證后不在10天內(nèi)一次性公開全部房源信息并銷售、捆綁搭售、向不具備購房資格的對象出售商品住房、實行“零首付”“首付貸”等違規(guī)行為。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門會以暫停網(wǎng)簽、案例曝光，甚至列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單等方式進行處置。

　　“7月上半月房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過30次，刷新最近2年樓市調(diào)控同期紀(jì)錄。”張大偉說，2018年下半年樓市調(diào)控力度將全面超過上半年。

　　房企資金壓力難解

　　業(yè)內(nèi)人士表示，下半年，在大的經(jīng)濟環(huán)境下，資金收緊趨勢難改。同時，銀行貸款、信托、公司債等境內(nèi)融資渠道收緊，海外發(fā)債也開始受限。有消息稱，監(jiān)管層通過窗口指導(dǎo)，已進一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資，禁止公司債與票據(jù)之間互還。

　　同策咨詢研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，重點監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額451.17億元，環(huán)比上月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年來新低。

　　6月11日，證監(jiān)會披露文件顯示，中弘控股、泰禾集團提交審批的非公開發(fā)行融資計劃已被中止。2018年以來，已有上海寶龍、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、花樣年等十幾家房企的債券發(fā)行中止。

　　海外融資方面，國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，將規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

　　2018年或是房企資金最近4年資金壓力最大的一年。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，今年下半年海外融資地產(chǎn)債到期規(guī)模564.75億元左右，2019年、2020年到期規(guī)模更是均超千億元，分別達(dá)1436.95億元和1007.03億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，部分負(fù)債率較高的房地產(chǎn)企業(yè)或面臨較大風(fēng)險，成為未來房地產(chǎn)行業(yè)壞賬的主要來源。他建議，房地產(chǎn)企業(yè)加快其去庫存的節(jié)奏，加快銷售回籠資金，加快周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流，恢復(fù)部分內(nèi)源融資能力。另外，房企應(yīng)減少盲目拿地，量入為出。