原文標題：住宅小區(qū)擺廣告，巨額收益去了哪兒   部分小區(qū)廣告收益全歸物業(yè)，九成以上業(yè)主“蒙在鼓里”

本報記者 韓俊杰 通訊員 張玉甫 《 中國青年報 》（ 2015年01月13日   06 版）

     綠樹旁、電梯里、樓道間……住宅小區(qū)內(nèi)的廣告隨處可見，部分小區(qū)廣告的年收入近百萬元。

    那么，業(yè)主知道小區(qū)廣告是怎么進來的，是誰在運作，收益去哪兒了嗎？為搞清這件事兒，鄭州隆福國際小區(qū)的業(yè)主和物業(yè)公司較起真兒來。

    “路燈不亮廣告亮”

    耿玲（化名）一家4年前入住隆福國際。該小區(qū)位于鄭州市隴海路，距離火車站不到兩公里，交通便利，1600余戶的數(shù)量，使其成為主城區(qū)規(guī)模較大的小區(qū)。

    對于小區(qū)里越來越多的廣告牌，很多業(yè)主并不知道是怎么回事?！坝袝r候不經(jīng)意地發(fā)現(xiàn)：‘哎，這邊怎么多了一個燈箱廣告？’但也沒想太多?！惫⒘嵴f，直到路燈熄滅、物業(yè)服務(wù)越來越差，業(yè)主們才開始“深究”。

    中國青年報記者在該小區(qū)看到，出入口擋桿、主干道分岔口、路邊燈桿、地下車庫墻壁、走廊、電梯里，均能找到廣告牌的蹤影。這些廣告中，無論是道閘廣告、燈箱廣告、LED廣告還是墻體廣告，都有相應(yīng)的照明，保證路過的業(yè)主可以看到。

    “這意味著，我們從進入小區(qū)開始，就被隨處可見的廣告包圍著。”耿玲說，她和很多業(yè)主感到，“私人空間被侵犯了”。

    夜幕降臨時，記者從隆福國際小區(qū)南門口放眼望去，除了門衛(wèi)室兩盞亮著的路燈，小區(qū)里一片黑，主干道邊的一排路燈，沒有一點亮光，倒是安裝在燈桿上的廣告牌，發(fā)出微弱的燈光。

    據(jù)業(yè)主們統(tǒng)計，小區(qū)里的燈桿有70多個，但到了晚上，能亮的不到20盞?！叭思依闲^(qū)燈火通明，我們這新小區(qū)卻黑燈瞎火?！绷顦I(yè)主們難以理解的是，如果物業(yè)公司要“節(jié)能減排”，為何小區(qū)里的廣告燈都亮著？

    這些花花綠綠的廣告是怎么進小區(qū)的？收益是多少？耿玲說，業(yè)主們一再問物業(yè)公司這個問題，但從來沒得到過具體答復(fù)。

    對此，隆福國際的物業(yè)管理方鄭州天基物業(yè)客服中心王經(jīng)理稱，考慮到廣告牌有一定亮度，想著節(jié)約資源，所以沒開燈，而且“小區(qū)里只是有點暗，并不算很黑”。

    對于廣告收益，王經(jīng)理表示，除去不足額的物業(yè)費，物業(yè)公司經(jīng)營的樓宇廣告等收入，根本顧不住本?！坝胸攧?wù)明細，但和巨大的成本相比，‘不算多’”。

    廣告牌背后的利益鏈

    “不算多”的廣告費到底能有多少呢？

    鄭州東明路與商城路交叉口附近一小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理告訴記者，該小區(qū)電梯廣告業(yè)務(wù)，已被外包給一家廣告公司。

    而該廣告公司告訴記者，上述小區(qū)有60部電梯，每部電梯廣告承包費一年2000元，如果簽訂長期合同，價格還可適當(dāng)優(yōu)惠。記者粗略計算發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司一年僅電梯廣告收費，就有12萬元。

    據(jù)鄭州市一家大型物業(yè)公司行政主管黎女士透露，小區(qū)內(nèi)的電梯廣告價格，跟地段密切相關(guān)?！耙恍S金地段小區(qū)，一部電梯一年廣告費最高可達4000元。而較偏遠小區(qū)，電梯廣告價格一年也有1000元以上。算下來，這筆收入較可觀?！?/p>

    中國青年報記者走訪了多個小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司大都不直接經(jīng)營廣告點位，而是向廣告公司出租，廣告公司則會把幾個小區(qū)的廣告業(yè)務(wù)進行整合，再分電梯廣告、燈箱廣告、燈桿廣告、大堂展示廣告等類別，進行招商。

    于是，看似簡單的小區(qū)廣告里，廣告主、廣告公司、物業(yè)公司構(gòu)成了一條完整且成熟的利益鏈條，以攫取業(yè)主們的“注意力”價值。

    “現(xiàn)在一般都是提前簽約，等小區(qū)入住率達到50%后，才開始投放廣告。”一位廣告公司營銷人員說，鄭州小區(qū)廣告發(fā)展了十幾年，整個經(jīng)濟模式已經(jīng)成形，主要市場份額占比目前相對穩(wěn)定，新建小區(qū)覆蓋率近95%。

    記者按報價多家廣告公司的報價單看到，小區(qū)電梯的廣告鏡框，每塊每周均價近500元；大樓一層的液晶廣告屏，15秒視頻滾動播出的報價是每塊每周466元；能在不同樓宇間“聯(lián)網(wǎng)播放”的廣告收費更高：5秒視頻每周7萬元、15秒視頻每周13萬元、30秒視頻23萬元。

    記者按報價測算，部分小區(qū)的物業(yè)公司僅外包電梯、燈桿、展示架等，年收入就近百萬元。 

    “對物業(yè)公司來說，這是一塊穩(wěn)賺不賠的市場。”一名樓宇廣告銷售人員說。

    巨額收益怎能花成“糊涂賬”

    鄭州業(yè)主們遇到的問題并非個案。中國青年報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)公共空間被廣告蠶食的情況，在全國都非常普遍。

    對廣告收益的分配，多數(shù)物業(yè)公司避而不談。有的物業(yè)公司表示，收入“主要用于補貼物業(yè)管理的費用”，也用作小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)費。還有的表示，有一部分收入用在維修基金里面。

    我國《物權(quán)法》明確規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

    鄭州大學(xué)社會學(xué)教授李驚雷表示，在業(yè)主共有的設(shè)施如電梯內(nèi)安設(shè)廣告，首先要征得業(yè)主同意，而且應(yīng)該以發(fā)補貼的形式，把收益分配給業(yè)主。如果把這些收益歸在物業(yè)管理公司、開發(fā)商身上，都是不合法的。

    “物業(yè)公司要弄清自己的角色定位：你是拿鑰匙的管家，不是凌駕于業(yè)主之上的主人?！崩铙@雷認為，現(xiàn)在的情況是，管家用主人的共有空間牟利。

    河南媒體此前曾發(fā)起對鄭州近400名業(yè)主的調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示：95.48%的網(wǎng)友表示，“所在的小區(qū)電梯里，安裝有廣告”；92.90%的網(wǎng)友表示“從沒見過收益，也沒有分過收益”；在廣告收益分配上，47.10%的網(wǎng)友表示應(yīng)歸全體業(yè)主，42.58%的網(wǎng)友認為，應(yīng)由全體業(yè)主和物業(yè)合理分配。

    然而，面對這項“參與廣告收入分配”的法定權(quán)利，業(yè)主們面臨的卻是現(xiàn)實操作中的尷尬。

    據(jù)鄭州市房管部門不完全統(tǒng)計，目前鄭州市居民小區(qū)至少有4000個，而有業(yè)委會的不到10%?！靶^(qū)沒有業(yè)主委員會，也沒人愿意去問問物業(yè)到底是咋回事，有意見也沒人出頭?！币恍I(yè)主知道公共空間被侵占，但束手無策。

    成立于2003年的鄭州富田麗景小區(qū)業(yè)委會，被不少業(yè)主視作“管理有方”的樣本：廣告費、出租小區(qū)公共房屋的收益及停車費，會在公告欄內(nèi)公布；有公共水電費，業(yè)主從來不用繳；業(yè)委會財經(jīng)委員每月都會和物業(yè)對賬，每半年向全體業(yè)主公示收支明細。

    而多數(shù)小區(qū)是像隆福國際一樣，廣告收益成了一筆“糊涂賬”。如今，隆福國際的業(yè)主們自發(fā)成立了籌備組，準備成立業(yè)主委員會，召開業(yè)主大會，同物業(yè)公司清算賬目。

    “公共空間侵權(quán)問題，難點在于制度。如果沒有一個良好的制度，物業(yè)或其他侵權(quán)人的違法成本過低，而業(yè)主維權(quán)成本過高?！崩铙@雷認為，“政府職能部門應(yīng)加大行政指導(dǎo)、監(jiān)督和處罰力度。對經(jīng)過政府、業(yè)主、媒體三番五次教育還知錯不改的物業(yè)公司，要有所作為。”