■郭睿新

日前，無論是購房者、房產(chǎn)中介還是開發(fā)商，都多少感受到了樓市的涼意。土地流拍的增多、萬科等房企高喊“活下去”、廣州開展取消預(yù)售制度討論……種種跡象表明，所謂的“金九銀十”已難再現(xiàn)。

靜下心來思索，1988年，憲法第十條第四款增加了“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的字樣，寥寥數(shù)語，揭開了中國民間房地產(chǎn)行業(yè)的春天。從1988年到2018年，30年來，中國民間房地產(chǎn)市場從零發(fā)展到200萬億元的大市場，見證著中國企業(yè)家對規(guī)模與速度的追求與平衡，見證著中國經(jīng)濟的騰飛?？駸?、調(diào)控、去庫存、再次狂熱……房地產(chǎn)行業(yè)的30年，是陽光彩虹與狂風(fēng)暴雨輪回更替的30年。在當(dāng)前形勢下，全國樓市已進入調(diào)整期，拐點已經(jīng)來臨。

很多人認(rèn)為樓市“一夜入秋”，一二線城市的房價會暴跌。但筆者認(rèn)為，樓市仍是中國經(jīng)濟的中流砥柱，國家層面自我調(diào)整的過程需要循序漸進，房價大跌會引起整個金融體系崩潰，這是穩(wěn)定國家層面必須要慎重考量的問題。目前出現(xiàn)的熱點城市房價結(jié)構(gòu)性調(diào)整，也只能暫時遏制住需求。另外，目前的土地財政制度和城市化進程，決定了我國中心城市易漲難跌的局面，也決定了中心城市房價即使有調(diào)整，也會回漲。所以，價格調(diào)整是當(dāng)前形勢，防范暴跌也納入了問責(zé)機制。如果將此次調(diào)整放到歷史長河的長線中來看，幾乎可以忽略。

那么，對于目前出現(xiàn)的樓市拐點，會有哪些影響？筆者認(rèn)為，對整個國家而言，樓市拐點不僅會有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，而且有利于防范和化解系統(tǒng)性風(fēng)險；對以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以及依賴土地財政的地方政府而言，樓市拐點短期內(nèi)會影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和政府財政，因此需要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展理念和經(jīng)濟增長模式；對開發(fā)商而言，土地開發(fā)、住房銷售和現(xiàn)金流壓力加大，面臨較大的流動性和破產(chǎn)風(fēng)險，需盡快降價銷售和降杠桿，加快企業(yè)或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；對一套房的家庭而言，樓市拐點對其無顯著影響，但對無房戶而言，樓市拐點則有利于增強住房購買和租金支付能力，能夠盡快解決住房問題。

放眼全球，樓市漲跌都是正?，F(xiàn)象，但好的城市整體上漲的趨勢從未改變過。比如，最讓人難忘的就是香港樓市1998年的暴跌，當(dāng)時受亞洲金融危機與董建華“八萬五”計劃沖擊，整個香港樓市經(jīng)歷了六年熊市，跌幅累計62.2%。但2003年之后房價重新抬頭，2011年香港均價追齊了暴跌前的水平，不但漲回了六年的跌幅，還屢創(chuàng)新高。內(nèi)地一二線熱點城市也是如此，長線看漲勢不會改變，至于三四線城市，要特別慎重，因為在城市化進程下，中國人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，從三四線城市轉(zhuǎn)移到一二線城市，部分三四線城市的人口在流失。不過在房價調(diào)整之后，仍值得看好的三四線城市有三類：首先是距離中心城市較近的三四線城市；其次是遠離核心城市，但自身人口與經(jīng)濟基本面表現(xiàn)不錯的城市；最后是在政府規(guī)劃中占有一定分量的城市。

毫無疑問，拐點來臨，是樓市自我調(diào)整的必要階段，樓市漲跌也是正?，F(xiàn)象。對地產(chǎn)企業(yè)來說，修煉內(nèi)功做好產(chǎn)品方能以靜制動；對于購房者來說，無論樓市是否遭遇拐點，需求是硬道理，不盲目不跟風(fēng)，選擇適合自己的就是當(dāng)下最好的選擇。