黨中央、國務(wù)院高度重視住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作。2022年政府工作報(bào)告指出“加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)”，住建部印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》等文件，推動(dòng) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展邁上了新臺階。

推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)、加快發(fā)展長租房市場是實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的重要途徑。 近日，作為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管的行業(yè)權(quán)威新聞單位，中國建設(shè)報(bào)社成立“中國城市住房 租賃”智庫。該智庫的目標(biāo)是，做以人民為中心發(fā)展思想的踐行者、百姓住有所居的圓夢者、城鄉(xiāng)美好人居環(huán)境的建設(shè)者、城市安全運(yùn)行的守護(hù)者、建筑歷史文化的傳承者、國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)者，圍繞長租房市場精細(xì)化管理、規(guī)范化運(yùn)營、創(chuàng)新化拓展等內(nèi)容進(jìn)行深入研究，就黨中央總體部署落地“最后一公里” 過程中的難點(diǎn)痛點(diǎn)，政策要求和企業(yè)發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)、市場需求和群眾呼聲的著力點(diǎn)深度研判，理性分析，共同推動(dòng)公共政策改革創(chuàng)新， 助力住房租賃行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

值得關(guān)注的是，“中國城市住房租賃”智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布了上半年長租房市場數(shù)據(jù)，從成交總量、業(yè)主委托模式與需求變化等角度對上半年長租房行業(yè)情況進(jìn)行闡述。

一、上半年長租房成交量持續(xù)增長

今年以來，北京、上海等重點(diǎn)城市疫情反復(fù)，讓普租市場與長租市場的分化也愈加分明。

從成交量數(shù)據(jù)來看，普租市場上半年呈現(xiàn)顯著“U”型波動(dòng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月，受疫情影響，春節(jié)后租賃旺季不“旺”，4月全國百城租賃市場成交量環(huán)比減少20.4%，直至5月復(fù)工復(fù)產(chǎn)，全國百城租賃成交量環(huán)比增加近20%，6月則環(huán)比增加超過30%。

長租房成交量在2月~6月呈逆勢持續(xù)增長趨勢。中國城市住房租賃智庫數(shù)據(jù)顯示，上半年長租房成交量在2月開始走高，3月~5月增速有所放緩但仍保持穩(wěn)增趨勢，6月全國成交量大幅提升，環(huán)比增長超過40%。

在穩(wěn)中走高的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)之下，長租房機(jī)構(gòu)的租金水平也更趨平穩(wěn)理性，市場波動(dòng)幅度更小。

根據(jù)克而瑞等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月，上海個(gè)人房源租金環(huán)比上漲3%，5月，上海個(gè)人房源租金環(huán)比上漲6%，同時(shí)以每平方米破百元的價(jià)格排在全國55城之首。此外，根據(jù)貝殼研究院最近一期的北京市房產(chǎn)租賃市場月報(bào)數(shù)據(jù)，2022年，北京市新增掛牌房源均價(jià)較去年有明顯上漲趨勢，在高校畢業(yè)季來臨之前，4月的租金掛牌價(jià)就已逼近2021年的峰值水平。而據(jù)諸葛找房研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，一線城市平均租金同比上漲4.03%。

中國城市住房租賃智庫數(shù)據(jù)顯示，上半年長租房機(jī)構(gòu)全國重點(diǎn)十城租金同比去年僅有微幅波動(dòng)。分城市看，上海成交租金同比上漲3.6%、成都同比上漲2.8%；北京、武漢、天津租金與去年同期基本持平；而深圳、杭州、南京等城市租金均微幅下降。其中，在4月~6月成交旺季，長租房機(jī)構(gòu)續(xù)約價(jià)格同比平均漲幅僅2.5%-3%。

二、 房東傾向?qū)⒎吭次薪o專業(yè)長租房機(jī)構(gòu)

從業(yè)主委托量來看，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長租房業(yè)主委托量有所提升。自如“增益租”作為長租房行業(yè)的業(yè)主委托新模式，今年上半年的業(yè)主委托量同比去年增長超100%，其中，一季度同比增長420%，二季度即使受疫情影響，仍保持了同比近50%的增長；而從自如空間產(chǎn)品看，整租的“心舍”產(chǎn)品、豪宅線的“曼舍”產(chǎn)品，集中式公寓的“自如寓”“自如里”等，新增業(yè)主委托房源數(shù)量同比增長均超過50%。

自如合租、整租產(chǎn)品

今年是“增益租”模式推出的第二年，其“無差價(jià)、無空置期、收益有保底”的三大核心特點(diǎn)，受到業(yè)主群體的廣泛認(rèn)可。而該模式在出租價(jià)格透明化、收益“有保底、超額分成”的創(chuàng)新機(jī)制下，實(shí)現(xiàn)了長租房企業(yè)與業(yè)主在收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)方面的新平衡。

在今年疫情下，增益租模式能夠提升房子品質(zhì)，對租客群體來說具有房源競爭力；對業(yè)主群體來說，能夠保障持續(xù)收益，增加市場的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。新模式也在不同產(chǎn)品層次、不同居住形態(tài)獲得市場驗(yàn)證與認(rèn)可，為更多長租房企業(yè)破解經(jīng)營困局提供了借鑒。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新模式的成功，并不僅僅是因?yàn)殚L租房企業(yè)在單方面重新創(chuàng)新市場需求的嘗試，也是因?yàn)檫B續(xù)3年的疫情影響，讓業(yè)主們重新思考與租客、平臺的關(guān)系，開始重視長期穩(wěn)定性和房源的持續(xù)收益等?？梢哉J(rèn)為，以“增益租”為代表的長租房委托新模式，將成為長租行業(yè)下一個(gè)十年的主要模式。

三、 畢業(yè)租房需求延遲釋放，整租時(shí)代或開啟

3-4月，上海、北京因疫情陸續(xù)開啟區(qū)域管控，自如等企業(yè)在疫情期間積極行動(dòng)。其中自如為上海近19萬租客累計(jì)退還服務(wù)費(fèi)近2000萬元；500多名北京、上海員工參與360個(gè)社區(qū)抗疫志愿工作；推出六大安心舉措，客戶簽約優(yōu)惠房源69270間，34960名租客VR、視頻看房超6萬次，為25929名租客提供原價(jià)續(xù)約，為3260名租客提供免費(fèi)換租。

二季度畢業(yè)季作為住房租賃行業(yè)的傳統(tǒng)旺季，今年在疫情影響下也姍姍來遲。與此同時(shí)，今年的高校畢業(yè)生群體首次突破千萬，延緩釋放的租房需求在進(jìn)入6月后集中釋放，形成了“延遲+集中”的特殊畢業(yè)旺季景象。

此外，面對畢業(yè)生群體的獨(dú)有的“短期資金緊張、品質(zhì)要求較高”租住需求特點(diǎn)，自如等長租房機(jī)構(gòu)紛紛推出畢業(yè)生專項(xiàng)支持計(jì)劃，幫助畢業(yè)生順利過渡。以自如為例，自面向應(yīng)屆畢業(yè)生提供“0押金、月付”的專項(xiàng)支持計(jì)劃“海燕計(jì)劃”于4月底上線以來，已吸引超過20萬畢業(yè)生參與，參與人數(shù)同比提升24%。

值得一提的是，從專項(xiàng)支持計(jì)劃的參與數(shù)據(jù)來看，新一線城市展現(xiàn)出了對畢業(yè)生的強(qiáng)勁吸引力。數(shù)據(jù)顯示，上半年成都、武漢“海燕計(jì)劃”畢業(yè)生參與量同比分別提升101%、75%；上海、北京兩地雖受疫情影響，但隨著6月復(fù)工復(fù)產(chǎn)后畢業(yè)生成交量迅速回升，上海畢業(yè)生成交量環(huán)比上漲超過70倍，全國畢業(yè)生成交量環(huán)比增長超過200%。

受疫情影響，租客對生活安全感、品質(zhì)感、私密性、獨(dú)立性的需求也在不斷增長，開始傾向租住整套房源、獨(dú)立生活。以上海自如公布數(shù)據(jù)為例，二季度以來整租房源的入住率、續(xù)約率均逐步高于合租房源，其中，6月上海 復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，上海合租升級換租為整租的成交量同比增長超過100%。

專家表示，整體住房租賃市場確實(shí)受疫情影響較大，整體需求釋放存在滯后。但是，結(jié)合6月數(shù)據(jù)來看，隨著畢業(yè)群體租房需求釋放、各大城市疫情防控向好，住房租賃市場的復(fù)蘇回暖只是開始，下半年還將持續(xù)升溫，其中對人才吸引力較強(qiáng)的一線、新一線城市以及都市圈核心城市、省會(huì)城市市場將顯著升溫。各大長租房企業(yè)和從業(yè)者應(yīng)對行業(yè)未來發(fā)展保持信心。

面對未來的市場向好趨勢，有專家建議，應(yīng)當(dāng)從盤活存量方面，填補(bǔ)政策空白，通過降低合規(guī)成本、降低稅收成本、增加金融支持三重政策手段，增加對供給端的支持。在優(yōu)化政策環(huán)境的同時(shí)，應(yīng)加大力度培育專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)，提高運(yùn)營效率。對符合條件的專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)給予金融、稅收、財(cái)政補(bǔ)貼等各方面支持，在確保金融安全的前提下，賦予租賃物權(quán)，提升企業(yè)參與積極性。

2022年政府工作報(bào)告提出“加快發(fā)展長租房市場”，這釋放出指向性很強(qiáng)的信號。發(fā)展長租房，特別是機(jī)構(gòu)化長租房，有多種好處，得到市場認(rèn)可。租賃市場最近的走向也驗(yàn)證了這點(diǎn)。今年長租房機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)成交量從春節(jié)后往上走，6月份復(fù)工復(fù)產(chǎn)、大學(xué)生畢業(yè)等各類需求疊加，比上月增長39%。

長租房市場的需求不僅是短期的，更可能是長期的。短期需求能不能變成長期需求？這還取決于一些條件?，F(xiàn)在看，供給側(cè)方面需要加大培育力度。比如，需要從存量、增量兩方面保證較多的房源供給；還應(yīng)制定一些稅收、財(cái)政補(bǔ)助方面的政策，吸引更多的供給主體，尤其是機(jī)構(gòu)主體參與。未來這個(gè)領(lǐng)域應(yīng)有一些響當(dāng)當(dāng)?shù)拇笃放?，能夠提供高品質(zhì)的服務(wù)。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士還需要進(jìn)一步探討，“細(xì)水長流”的長租房業(yè)務(wù)類型，應(yīng)如何形成“多贏”局面等。

這一領(lǐng)域的發(fā)展，還涉及到青年大學(xué)生、農(nóng)民工等群體在城市各項(xiàng)公共服務(wù)權(quán)利能否完整實(shí)現(xiàn)的問題。因此，長租房對個(gè)體來說是“衣食住行”幾大件之一；對城市而言，是產(chǎn)業(yè)、人口等發(fā)展模式的問題；對國家來說就是社會(huì)穩(wěn)定、中等收入群體培育成長等問題。這些問題值得在行政管理、法律制度上進(jìn)行更多探討。

中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究所房地產(chǎn)室主任、研究員 任榮榮

在疫情防控常態(tài)化背景下，今年的高校畢業(yè)生群體首次突破千萬。這批新市民、青年人步入勞動(dòng)力市場，將為我國經(jīng)濟(jì)增長注入新生力量。同時(shí)，其在城市的就業(yè)與安居問題也得到黨和政府的高度重視。

一方面，各級政府正相繼出臺穩(wěn)崗穩(wěn)就業(yè)的舉措，推動(dòng)“穩(wěn)就業(yè)、保就業(yè)”政策切實(shí)落地；另一方面，在關(guān)乎畢業(yè)生居住的租房市場上，機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化的長租房企業(yè)在面對畢業(yè)生“租房品質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)、短期資金壓力大”的情況，推出了“免押金、月付房租”的優(yōu)惠舉措，切實(shí)減輕了畢業(yè)生租房壓力。

未來一段時(shí)期，人口向城市群及中心城市流動(dòng)仍是大趨勢。在“租購并舉”的背景下，規(guī)模龐大、年輕、受教育程度高的新市民，住房觀念逐漸從“在城市落腳”向“在城市長住”進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此，加快發(fā)展長租房市場，尤其是培育壯大機(jī)構(gòu)化長租房市場，不僅能讓新市民、青年人“拎包入住”快速融入城市生活，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)能力范圍內(nèi)，享受穩(wěn)定的品質(zhì)租住生活。

瞭望智庫研究院副院長 姜鐵英

在“房住不炒”“租購并舉”“加快發(fā)展長租房市場”等一系列政策指導(dǎo)下，我國的住房租賃市場取得快速發(fā)展。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)多次證明，任何一個(gè)行業(yè)要建立起規(guī)模性經(jīng)營能力，都要走機(jī)構(gòu)化發(fā)展道路。

從這個(gè)層面看，市場化、機(jī)構(gòu)化長租房要逐步成為住房租賃市場的主力，不斷盤活存量住房，發(fā)揮房屋本身應(yīng)有的居住功能，才能全面提高租賃住房供給，滿足不同類型人群的多元化租房需求。

今年上半年的住房租賃市場數(shù)據(jù)表明，相對于普租市場的“U”型走勢，以長租房機(jī)構(gòu)為代表的長租房市場則突顯韌性、逆勢維穩(wěn)，成交量在2月~6月保持穩(wěn)定提升，租金水平保持平穩(wěn)，彰顯出“機(jī)構(gòu)化”的穩(wěn)定特質(zhì)。

面向未來，從頂層設(shè)計(jì)上，要從滿足人民對美好居住生活的需要出發(fā)，加大機(jī)構(gòu)化長租房的高質(zhì)量供給，提高租賃機(jī)構(gòu)的服務(wù)能力。

相關(guān)部門在充分發(fā)揮指導(dǎo)和支持作用的同時(shí)，對長租市場保持審慎監(jiān)管的態(tài)度，通過“劃定紅線、守住底線”，賦予專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)更多自主權(quán)，推動(dòng)長租機(jī)構(gòu)進(jìn)一步滿足租客便捷消費(fèi)、快速入住的需求，降低房東管理成本，切實(shí)解決好供需錯(cuò)配等突出矛盾。

盤古智庫高級研究員 江瀚

住房問題關(guān)乎民生福祉，各級政府緊密圍繞“住有所居”取得了豐碩成果。

今年政府工作報(bào)告提出“加快發(fā)展長租房市場”釋放出更具明確性、指向性的信號。長租房市場在過去一段時(shí)期里，已取得重要的發(fā)展成果，特別是發(fā)展機(jī)構(gòu)化長租房，已成為相關(guān)部門完善住房租賃體系建設(shè)、解決城市居住問題的重要思路，不僅利于保障民生安居、社會(huì)穩(wěn)定、市場管理，更有利于城市吸引人才、留住人才、包容人才，助力城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

從上半年住房租賃市場情況來看，在疫情等不確定因素影響下，以機(jī)構(gòu)化為主的長租房市場展現(xiàn)出強(qiáng)勁韌性，在解決租房剛需上發(fā)揮積極作用，不僅成交量持續(xù)增長，租金水平也保持在合理的波動(dòng)區(qū)間。

下一階段，進(jìn)一步平穩(wěn)滿足年輕人租住剛需，不斷提升租賃住房供給的“量”與“質(zhì)”的水平，是城市建設(shè)領(lǐng)域的系統(tǒng)性民生工程。這更要求相關(guān)專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)發(fā)揮市場化經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢，在促進(jìn)存量房改造流通、穩(wěn)定匹配供需關(guān)系、強(qiáng)化房屋的居住屬性上持續(xù)精進(jìn)。