長江中游城市群武漢（樓盤）、長沙（樓盤）、合肥（樓盤）、南昌（樓盤）樓市調(diào)控態(tài)勢正在發(fā)生變化。

11月10日，長沙市委副書記、市長胡忠雄主持召開了全市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會議，“抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作是一場政治大考，也是對各級政府以及相關(guān)部門經(jīng)濟管理水平和經(jīng)濟工作能力的一次全面檢驗。要堅定‘保剛需、穩(wěn)房價、反炒房’?！?/p>

再過兩天，11月15日，武漢備案價低于2萬元/平方米、銷售面積小于140平方米的房源，將優(yōu)先提供給無房家庭。這是11月7日武漢召集全市房地產(chǎn)企業(yè)開會的目的所在，蔡甸區(qū)等熱點區(qū)域的剛需房源比例將提高至100%。

比湖南和湖北慢一拍的中部省份江西，還停留在解決“降價維權(quán)”問題階段，不同于樓市相對穩(wěn)定的長沙和武漢兩個中部城市，南昌在“裝修價直逼毛坯價”的市場亂象中重點強調(diào)“控價”。

從“打地鼠”到“打補丁”，經(jīng)歷了20個月調(diào)控的樓市趨于平穩(wěn)，這使得全國城市的調(diào)控手段更加“區(qū)域化”，“保剛需”也成為“穩(wěn)房價、反炒房”的新提法。對于“價值洼地”的中部城市來說，在經(jīng)歷了多年去庫存和短于東部“價值洼地”城市的補漲周期后，及時打轉(zhuǎn)樓市調(diào)控方向盤更易實現(xiàn)平穩(wěn)與長效。

“保、穩(wěn)、治”調(diào)控三個梯隊

多個中部城市開始新一輪密集調(diào)控。就節(jié)奏來看，也分成了“保、穩(wěn)、治”三個梯隊。

武漢和長沙重在“保剛需”。武漢的做法是提高剛需房源比例。今年2月，武漢在全國率先開展剛需無房家庭優(yōu)先選房試點工作，中心城區(qū)備案價低于18000元/平方米、銷售面積小于120平方米房源，按照不少于40%比例，納入優(yōu)先選房范圍。6月1日該比例提高至60%。11月15日，納入比例將再次提高至80%至100%。

長沙則提出，堅持租購并舉，多渠道保障房源，讓剛需人群有房可買、買得起房，讓長沙房價始終保持相對穩(wěn)定，絕不讓長沙成為“炒房者”的陣地。長沙在確保政策落實到位的同時，提升監(jiān)測水平，支持企業(yè)引進人才的購房需求。

合肥重在“穩(wěn)市場”。11月2日，合肥市金融辦副主任唐風玲主持召開房地產(chǎn)信貸分析座談會，加強金融辦與各金融機構(gòu)溝通，搭建政府與銀行溝通橋梁，充分發(fā)揮金融機構(gòu)在維護房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展中的作用?！?016年全球房價漲幅第一”的合肥在調(diào)控中摘下價值洼地補漲時期的“王冠”，

安徽其他地級市也做出跟進。11 月 9 日，安慶（樓盤）市副市長鄭家齊主持召開 2018 年房地產(chǎn)聯(lián)席調(diào)控第七次會議，要求進一步完善全市房地產(chǎn)市場聯(lián)席調(diào)控會議制度，落實分級調(diào)度機制，常態(tài)化定期分析研究房地產(chǎn)市場動態(tài)；加強分析研判，及時梳理已建、在建、擬建房產(chǎn)情況，摸清底數(shù)、把握節(jié)奏，做到精準調(diào)控供需平衡。

江西重在“治”。11月10日，江西省召開房地產(chǎn)市場會商協(xié)調(diào)小組第二次會議，江西省委常委、副省長劉強指出要著力控“價”穩(wěn)市場，防控投資投機抑“價格”、實行目標管理控“價”、推行上市預報制度限“價”、完善公示制度明“價”。此外，要著力治“亂”穩(wěn)市場，重點治“亂”、鐵心硬手治“亂”、合力治“亂”。

此前，江西南昌“新房裝修價直逼毛坯價”引發(fā)市場風波，為了在“限價”政策下變相抬高價格，開發(fā)商哄抬裝修價格，后在國慶期間又因“精裝房變毛坯房”引發(fā)業(yè)主維權(quán)潮。市場亂象不止。

房價停漲轉(zhuǎn)跌

在持續(xù)調(diào)控下，投機客退場，新合肥人、新長沙人、新武漢人陸續(xù)登場。但由于之前補漲迅速，中部城市的房價不可避免地與城市人群收入出現(xiàn)撕裂?！氨傂琛钡牡谝徊竭€是要提供“買得起的房子”。

可以看到，中部城市的房價已經(jīng)停漲轉(zhuǎn)跌。與2018年8月相比，9月二線城市房價環(huán)比下跌0.56%，漲速比上月進一步回落0.53個百分點。西安（樓盤）、成都、武漢等2017至2018年房價上漲較快的熱點二線城市，房價均出現(xiàn)下跌。其中，武漢環(huán)比下跌0.43%，合肥同比下跌0.32%。就中部城市而言，長沙和南昌雖然未出現(xiàn)下跌，但環(huán)比增幅也只有0.1%和0.26%。

10月31日的中央政治局會議未提“房地產(chǎn)”“去杠桿”相關(guān)字眼，被認為樓市調(diào)控取得階段性成果。中部城市也不例外，胡忠雄在11月10日的會議中指出，“今年以來，長沙房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，市場平穩(wěn)有序發(fā)展?！?/p>

不過，不同于東部城市的“至暗時刻”，中部城市調(diào)控手段與及成果都顯得溫和?！澳暇潜P）的遠郊板塊和邊緣板塊開始賣不動了，江北校區(qū)二手房降價5000元/平方米，也還是不好賣。今年很多朋友因為股災、P2P爆雷損失慘重，加上經(jīng)濟不景氣，有朋友說連房貸也還不起了。春節(jié)年關(guān)，會有很多房企和買房人的資金鏈緊繃到無以復加?！币晃荒暇┓康禺a(chǎn)人士如此描述南京市場之冷。

這是東部城市的樓市縮影。不同的是，由于房價進入快車道的周期短于東部城市，中部城市的房地產(chǎn)市場盡管出現(xiàn)遭遇投資增速下滑，但未現(xiàn)疲態(tài)。今年前三季度，中部地區(qū)商品房銷售面積33634萬平方米，增長10.2%，銷售額22643億元，增長22.7%，兩項數(shù)據(jù)均遠超全國平均水準。

“一線城市房價由緩漲變?yōu)槲⒔?，市場機制扭曲程度較大。準一線及二線城市由漲轉(zhuǎn)跌，房價與居民收入水平脫節(jié)。”中國社科院城市與競爭力研究中心住房大數(shù)據(jù)項目組在2018年10月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》中如此描述調(diào)控下的樓市狀態(tài)。

相比之下，中部城市經(jīng)濟發(fā)展程度落后于東部城市，房地產(chǎn)市場火熱程度與周期也次于東部城市，“扭曲程度”較低，這對于其在樓市調(diào)控大背景下扭轉(zhuǎn)方向盤的空間更大。

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