10月8日，房貸利率正式換錨，新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率將有所調(diào)整。目前已有多地公布了基于LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）的新版房貸利率。

縱觀調(diào)整后的房貸利率，相比首套房，多數(shù)城市二套房貸利率微漲，但整體變動(dòng)并不大，體現(xiàn)了利率穩(wěn)定的導(dǎo)向。另外，目前大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，雖有輕微波動(dòng)，但平穩(wěn)過渡仍是主流。

二套房貸利率普遍微漲

根據(jù)央行此前發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，首套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)bp（基點(diǎn)）。

以9月20日公布的5年期以上LPR計(jì)算，新版的首套房貸利率不得低于4.85%，二套房則不得低于5.45%?；诖耍簧俚胤浇谡{(diào)整了房貸利率，比如北京、上海、天津、江西等地。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，新規(guī)實(shí)施后，北京地區(qū)首套、二套個(gè)人住房貸款利率下限分別為5.4%、5.9%，即LPR基準(zhǔn)分別加點(diǎn)55bp和105bp；上海地區(qū)首套個(gè)人住房貸款利率下限則為基準(zhǔn)降20bp，即不得低于4.65%，二套房為基準(zhǔn)加60bp，即不得低于5.45%；天津地區(qū)首套、二套利率分別為不低于5.15%和5.45%；

江西地區(qū)首套房為L(zhǎng)PR基準(zhǔn)利率，二套則為不低于5.45%。

值得注意的是，在一線城市中，上海首套房貸利率出現(xiàn)了在LPR基礎(chǔ)上減點(diǎn)的情況，頗出乎市場(chǎng)意料。對(duì)此，接近央行上海總部的人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，這主要是考慮到個(gè)人住房貸款利率對(duì)市場(chǎng)供求影響較大。

按照之前的情況，上海首套房貸款利率最低為基準(zhǔn)利率九五折，約4.65%，如果按新定價(jià)機(jī)制，等于上海首套房利率要加20個(gè)點(diǎn)，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響?！安幌胍?yàn)長(zhǎng)PR定價(jià)基準(zhǔn)改革而影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)原有的均衡，所以根據(jù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體‘量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)’的態(tài)勢(shì)，采取這一措施。”他進(jìn)一步透露。

不過記者從滬上多位房貸經(jīng)理處了解到，目前多家銀行具體執(zhí)行利率還未下發(fā)。

同時(shí)，可以看到，在執(zhí)行LPR貸款利率后，相比首套房，多數(shù)城市二套房貸利率變化幅度稍大。易居研究院針對(duì)全國14個(gè)典型城市的報(bào)告也顯示，按照貸款本金100萬元計(jì)算，新規(guī)實(shí)施后，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。

具體來看，10月份，北京、上海、廣州和深圳4個(gè)一線城市首套房的平均LPR房貸利率為5.15%，相比9月份的5.14%上升1bp；4個(gè)一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%上升3bp。

杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、?？诘榷€城市首套房的平均LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%上升3bp；二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%上升5bp。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，采用新的利率定價(jià)機(jī)制后，房貸利率只有微小的變動(dòng)，體現(xiàn)了利率穩(wěn)定的導(dǎo)向?！熬徒Y(jié)構(gòu)上來看，二套房利率的變動(dòng)幅度稍大一點(diǎn)，另外，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這和二線城市房地產(chǎn)政策近期略偏緊的因素有關(guān)?！彼Q。

房貸利率存在進(jìn)一步下調(diào)的可能

從全國主要的一二線城市看，目前房貸利率水平相比二季度有輕微波動(dòng)，但多數(shù)城市依然維持在過去兩年的最低利率。融360大數(shù)據(jù)研究院此前的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3bp；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2bp。

房貸利率換錨后，LPR每月20日會(huì)公布一次，理論上商業(yè)銀行也可根據(jù)實(shí)際情況修改所加基點(diǎn)的數(shù)量，因此，利率后續(xù)存在調(diào)整的可能。購房者還關(guān)心，未來房貸利率可能出現(xiàn)怎樣的變化？

央行公告明確，LPR執(zhí)行后，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者說，就目前而言，LPR不會(huì)有太大的變動(dòng)，基點(diǎn)在短期內(nèi)也不會(huì)有太大變動(dòng)，如何調(diào)整的關(guān)鍵還要看貸款合同約定。

“如果約定每年調(diào)整一次，那么到期的時(shí)候，就會(huì)根據(jù)‘新LPR+老基點(diǎn)’來調(diào)整，一年內(nèi)并不會(huì)變動(dòng)；如果約定30年不調(diào)整，那么就相當(dāng)于一直不變了，即‘老LPR+老基點(diǎn)’?！彼f道。

對(duì)于各大商業(yè)銀行而言，其將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，基于LPR基礎(chǔ)利率和基點(diǎn)等要素，重新計(jì)算房貸利率和進(jìn)行房貸的發(fā)放。有專業(yè)人士表示，后續(xù)各行利率自行調(diào)整的空間會(huì)更大。

另從趨勢(shì)上看，當(dāng)前全球降息的動(dòng)作依然會(huì)持續(xù)，國內(nèi)降息預(yù)期同步增強(qiáng)，將對(duì)LPR及房貸利率產(chǎn)生影響。有觀點(diǎn)分析，房貸政策短期內(nèi)不會(huì)放松，但后續(xù)隨著金融環(huán)境的進(jìn)一步寬松，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整，預(yù)計(jì)LPR房貸利率存在進(jìn)一步下調(diào)的可能。