樓梯 廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蘇俊杰 攝

　　近日，住建部印發(fā)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》提出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)面積進(jìn)行交易”，引發(fā)了市民對(duì)“公攤面積”的討論。雖然坊間“取消公攤面積”的呼聲很高，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》只是技術(shù)規(guī)范，并不是商品房交易規(guī)范，說(shuō)取消公攤面積，還為時(shí)尚早。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，其實(shí)，廣州早就有以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的呼聲，廣州的房屋銷(xiāo)售合同和房產(chǎn)證上，都注明了建筑面積和套內(nèi)面積。

　　文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者賈政

　　權(quán)威專(zhuān)家：

　　從技術(shù)角度規(guī)范

　　住宅面積計(jì)算規(guī)則

　　據(jù)新華社電 （記者王優(yōu)玲）受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，2016年中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司在現(xiàn)行《住宅建筑規(guī)范》的基礎(chǔ)上，牽頭承擔(dān)了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的起草任務(wù)。中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司組織國(guó)內(nèi)14家建筑設(shè)計(jì)、施工、研究、高校等單位組成起草組，經(jīng)過(guò)兩年多的研編，目前已完成了《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》。2019年2月18日，包括該規(guī)范在內(nèi)的38項(xiàng)工程建設(shè)規(guī)范一并公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。

　　《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見(jiàn)稿）》公布后，其中第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”受到廣泛關(guān)注。中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人24日接受新華社記者采訪時(shí)，對(duì)該條進(jìn)行了解答。

　　該負(fù)責(zé)人說(shuō)，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。在規(guī)范起草過(guò)程中，對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法，而我國(guó)住宅面積計(jì)算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化水平”要求，為了提高我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見(jiàn)稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。

　　該負(fù)責(zé)人說(shuō)，這一做法可以解決兩個(gè)方面問(wèn)題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問(wèn)題。由于我國(guó)地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類(lèi)型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，套內(nèi)實(shí)際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問(wèn)題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計(jì)算易于住戶自行測(cè)量，實(shí)現(xiàn)“所見(jiàn)即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計(jì)算，在沒(méi)有專(zhuān)業(yè)支撐的情況下難以做到?？梢哉f(shuō)，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

　　該負(fù)責(zé)人說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)征求意見(jiàn)是標(biāo)準(zhǔn)化法規(guī)定的必要程序，對(duì)提高標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)合理性十分重要。《住宅項(xiàng)目規(guī)范》涉及到人民群眾切身利益，對(duì)此次征求意見(jiàn)收集到的意見(jiàn)和建議，中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司一定會(huì)高度重視，認(rèn)真對(duì)待，深入分析研究，加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，修改完善相關(guān)內(nèi)容，并做好進(jìn)一步征求意見(jiàn)和專(zhuān)家審查，經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行政策性、完整性、適用性和技術(shù)水平審核把關(guān)后，按程序批準(zhǔn)發(fā)布。

　　記者細(xì)究：

　　文件為針對(duì)工程建設(shè)的技術(shù)規(guī)范

　　記者發(fā)現(xiàn)，在住建部印發(fā)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》第二部分指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，這是住建部首次在官方文件中明確表示，按照套內(nèi)面積進(jìn)行住宅交易，這就引發(fā)了媒體關(guān)于“取消公攤面積”的猜想。

　　但記者多方核實(shí)發(fā)現(xiàn)，說(shuō)取消公攤面積還為時(shí)尚早。

　　其實(shí)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》只是一個(gè)針對(duì)工程建設(shè)行為的技術(shù)規(guī)范，約束的是住宅項(xiàng)目的施工單位和開(kāi)發(fā)商，并非房地產(chǎn)交易的規(guī)范。從該文件的起草單位看，也基本上是國(guó)內(nèi)著名的設(shè)計(jì)單位、施工單位、建筑院校等。所以有專(zhuān)家認(rèn)為，即使征求意見(jiàn)稿最終通過(guò)，該規(guī)范對(duì)大家關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為并沒(méi)有約束力。

　　昨日，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》牽頭起草單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人也對(duì)媒體表示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際化水平”要求，為了提高我國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見(jiàn)稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計(jì)算。

　　而真正能決定市場(chǎng)交易中“公攤面積”去留的，是2001年頒發(fā)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》。目前，該文件第十八條明文規(guī)定“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)面積或者建筑面積計(jì)價(jià)”，且并未修改。

　　爭(zhēng)議已久：

　　面積一“公攤” 費(fèi)用“說(shuō)不清”

　　雖然目前并沒(méi)有關(guān)于市場(chǎng)交易的規(guī)定落地，但是此次關(guān)于“公攤面積”的討論之所以被引發(fā)，是因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)于“公攤面積”爭(zhēng)議已久。

　　目前，我國(guó)大部分地區(qū)的住宅交易，是以建筑面積計(jì)算面積，而建筑面積包括套內(nèi)面積和公攤面積。也就是說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)住宅時(shí)，購(gòu)房者不但要購(gòu)買(mǎi)自己使用的面積，還要為室外公攤面積買(mǎi)單。

　　所謂公攤面積，是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、地下室、值班警衛(wèi)室等。

　　“公攤面積明明沒(méi)有裝修，為什么還要收取裝修費(fèi)”，有購(gòu)房者投訴說(shuō)，“而且物業(yè)公司收取物業(yè)費(fèi)也是按照建筑面積計(jì)算的。每個(gè)月多收幾十塊錢(qián)呢?！?/p>

　　而在北方地區(qū)，冬季的取暖費(fèi)也要算公攤面積，而公攤部分并沒(méi)有供暖。

　　商品房中哪些部分屬于公攤面積，對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，并不透明，這讓一些開(kāi)發(fā)商有了可乘之機(jī)，他們有意增大購(gòu)房者所應(yīng)承擔(dān)的公攤建筑面積。

　　據(jù)記者了解，相對(duì)于套內(nèi)建筑面積，公攤面積很難自行測(cè)量，就出現(xiàn)了極少數(shù)開(kāi)發(fā)商虛報(bào)公攤面積，欺詐消費(fèi)者的現(xiàn)象。而購(gòu)房者即便感覺(jué)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e與實(shí)際不太相符，由于難以自行進(jìn)行測(cè)量，難以獲得有效證據(jù)，因而也只能自認(rèn)倒霉，出現(xiàn)了“買(mǎi)100平方米只能住70平方米”的情況。

　　業(yè)內(nèi)看法：

　　公攤面積大 業(yè)主也獲益

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，公攤面積并不是洪水猛獸，公攤面積最小當(dāng)屬樓梯樓，但舒適程度不一定比得過(guò)公攤面積大的電梯樓。

　　合富研究院設(shè)計(jì)咨詢(xún)中心總監(jiān)林珊告訴記者，其實(shí)公攤面積有它存在的意義。公共走廊、大堂、電梯這些都屬于公攤部分，直接影響著購(gòu)房者的居住體驗(yàn)，適當(dāng)?shù)拿娣e，是可以保證業(yè)主生活居住質(zhì)量的。特別是對(duì)很多豪宅來(lái)說(shuō)，套內(nèi)面積大，即使公攤面積大一點(diǎn)，使用率也可以維持在一個(gè)相對(duì)合理的位置。

　　此外，公攤面積反映在電梯大小、樓梯間大小，水泵房、管道間質(zhì)量，垃圾桶數(shù)量、公共門(mén)廳大小等方方面面。廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，改善型住宅為了適應(yīng)購(gòu)房者的需求，把公共走廊、大堂、電梯建得很大，使公共空間更舒適氣派，這樣一來(lái)，犧牲了住房使用率，提高了公攤面積。而對(duì)于剛需房來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者就寧愿電梯小一點(diǎn)，走廊窄一點(diǎn)，來(lái)提高使用率，減少公攤面積。

　　專(zhuān)家看法：

　　套內(nèi)面積交易是大勢(shì)所趨

　　雖然說(shuō)取消公攤面積為時(shí)尚早，但是專(zhuān)家表示，按套內(nèi)面積交易，對(duì)購(gòu)房者而言所購(gòu)即所得，可以減少購(gòu)房糾紛，是大勢(shì)所趨。

　　據(jù)記者了解，目前公攤面積是中國(guó)特有的。相關(guān)研究曾顯示，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際核算時(shí)亂象叢生。

　　據(jù)了解，在《住宅項(xiàng)目規(guī)范》起草過(guò)程中，相關(guān)專(zhuān)家曾對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)住宅面積計(jì)算做法進(jìn)行調(diào)研，發(fā)現(xiàn)按套內(nèi)使用面積計(jì)算是國(guó)際通行做法。

　　而按套內(nèi)面積交易在國(guó)內(nèi)也不是沒(méi)有先例，從2002年以來(lái)，重慶就在全國(guó)率先強(qiáng)制推行“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)。目前，除了重慶部分區(qū)域如巴南區(qū)、蔡家、西彭、陶家、白市驛等還是按照建筑面積計(jì)價(jià)之外，主城區(qū)需按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

　　林珊認(rèn)為，如果新政能出臺(tái)，對(duì)購(gòu)房者無(wú)疑是利好消息，因?yàn)榘刺變?nèi)面積交易，讓住房和房?jī)r(jià)都變得更加透明。所見(jiàn)即所得，住房實(shí)際大小一看便知。開(kāi)發(fā)商從此失去了借公攤比例做虛假文章的彈性空間。以往公攤面積的范圍并不明確，很多業(yè)主都不清楚哪些屬于自己的公攤面積，也會(huì)發(fā)生公攤部分被私人占用的情況。如果今后按照套內(nèi)面積交易，業(yè)主就對(duì)自己購(gòu)買(mǎi)的面積一目了然。

　　但是地產(chǎn)專(zhuān)家也提醒購(gòu)房者，羊毛出在羊身上，新政不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響。而如果新政真正落地，將是一個(gè)系統(tǒng)化的工程，包括房產(chǎn)面積契稅、商品住宅限價(jià)也將迎來(lái)相應(yīng)的調(diào)整。

　　廣州情況： 合同注明公攤面積和套內(nèi)面積

　　“這間房公攤真多，我要白白多買(mǎi)20個(gè)平方米?！痹趶V州濱江東一間房屋中介機(jī)構(gòu)，一位看房的女士對(duì)銷(xiāo)售抱怨道。

　　記者走訪廣州市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，電梯樓的公攤面積普遍大于樓梯樓的公攤面積。根據(jù)合富研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，廣州高層住宅電梯樓的正常使用率基本上都是在80%以上，其中80%到83%是主流，達(dá)到85%的都是比較優(yōu)秀的。相對(duì)而言，樓梯樓使用率會(huì)高一點(diǎn)，一般可以達(dá)到85%到90%。

　　也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)100平方米的樓梯樓，公攤面積大約為10平方米。購(gòu)買(mǎi)100平方米的電梯樓，購(gòu)房者的實(shí)際使用面積只有80平方米。

　　雖然廣州的商品住宅交易仍按照建筑面積計(jì)算，但是黃韜告訴記者，其實(shí)多年以前，廣州業(yè)內(nèi)就有按照“使用面積”進(jìn)行房產(chǎn)交易的呼聲。2007年，廣州市就在全國(guó)率先出臺(tái)《關(guān)于建（構(gòu)）筑物房地產(chǎn)測(cè)繪中貫徹實(shí)施物權(quán)法若干問(wèn)題的通知（征求意見(jiàn)稿）》，在全國(guó)首次提出小區(qū)共有建筑面積不再分?jǐn)偟綉?，即取消了現(xiàn)有房產(chǎn)證上的“公攤面積”。同時(shí)，銷(xiāo)售合同中也必須注明“住宅的建筑面積”“套內(nèi)面積”和“公攤面積”。記者查閱廣州市住房建設(shè)局公布的《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（一手房現(xiàn)售），合同中不但要求填寫(xiě)“該商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積數(shù)”，同時(shí)還要求注明“套內(nèi)建筑面積”和“共有分?jǐn)偯娣e”的具體數(shù)目。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上也列明套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偯娣e、單元總建筑面積。

　　未來(lái)趨勢(shì)：電梯房+精裝修將成標(biāo)配

　　“公攤面積”的命運(yùn)不得而知，但是根據(jù)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》顯示，“樓梯樓”和“毛坯房”可能也將成為歷史名詞。

　　《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)未來(lái)的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，要求四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門(mén)和公共走廊的每層設(shè)站。

　　具體而言，每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于1.50米×1.60米，轎廂門(mén)凈寬不應(yīng)小于0.90米。十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。

　　《住宅項(xiàng)目規(guī)范》還要求，“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。這也意味著，日后交付的商品住宅都將經(jīng)過(guò)裝修，毛坯房將不復(fù)存在。

　　劃重點(diǎn)

　　從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。

　　說(shuō)痛點(diǎn)

　　“公攤面積明明沒(méi)有裝修，為什么還要收取裝修費(fèi)。”

　　“物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)是按照建筑面積計(jì)算的。每個(gè)月多收幾十塊錢(qián)呢。”

　　在北方地區(qū)，冬季的取暖費(fèi)也要算公攤面積，而公攤部分并沒(méi)有供暖。

　　看著數(shù)

　　按套內(nèi)面積交易，住房實(shí)際大小一看便知。開(kāi)發(fā)商從此失去了借公攤比例做虛假文章的彈性空間。

　　想清楚

　　羊毛出在羊身上，新政不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生太大的影響。