譚浩俊

　　據(jù)報道，深圳一家地產(chǎn)中介提供的“深圳商業(yè)銀行房貸利率情況”顯示，中國銀行、工商銀行、北京銀行、花旗銀行首套房貸利率上浮10%，利率為5.39%。此前，深圳四大行首套房貸利率都是上浮15%，只有個別小銀行利率松動。

　　上浮幅度的下調(diào)，預(yù)示著首套房房貸利率上漲的力度減弱了，房貸利率有可能見頂。隨著調(diào)控的持續(xù)和力度的不減，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)了房價趨穩(wěn)，特別是二手房房價出現(xiàn)下跌的現(xiàn)象。房產(chǎn)交易明顯出現(xiàn)了低迷現(xiàn)象。市場交易出現(xiàn)低迷，預(yù)示著無論是購房者還是炒房者，都已經(jīng)停止或放慢了節(jié)奏，對銀行來說，無疑是最直接的信號。如果首套房貸款利率繼續(xù)保持高位，甚至繼續(xù)上漲，那么，市場低迷的現(xiàn)象會更加嚴(yán)重。

　　樓市調(diào)控的定位是“房子是用來住的，不是用來炒的”，就是讓商品房回歸居住屬性，如果房價趨于穩(wěn)定了，甚至下跌了，首套房貸款利率仍然處于高位，甚至還在繼續(xù)上漲，就很難體現(xiàn)房子是用來住的特性，很難讓普通居民買得起。只有房價和首套房貸款利率“雙穩(wěn)定”，剛性一族才能真正享受得起住房，才能體現(xiàn)房子是用來住的。

　　深圳此次四家銀行的首套房貸款利率下調(diào)，可能是吹響首套房貸款利率下調(diào)的沖鋒號。在接下來的時間里，其他金融機(jī)構(gòu)也可能會跟進(jìn)，會對現(xiàn)行的首套房貸款政策作出調(diào)整。

　　更進(jìn)一步的消息是，山東菏澤已經(jīng)放松了限售政策，取消了原定的對商品房的限售，這也意味著樓市調(diào)控在個別地方出現(xiàn)了松動。個別地區(qū)限售政策的取消以及深圳四家銀行首套房房貸利率的下調(diào)，無疑形成了一次偶然中帶有必然的合奏。那么，這種偶然的巧合，是否意味著樓市調(diào)控的全面放松呢？筆者認(rèn)為不會。

　　樓市調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在，無論是房價還是地價，無論是市場還是政府，無論是購房者還是開發(fā)商，都已經(jīng)深切地體會到調(diào)控的效果已經(jīng)基本達(dá)到，房價已經(jīng)趨于理性，購房者、炒房者以及開發(fā)商，也都在逐步向理性靠攏、變得理性。此次深圳四家銀行下調(diào)首套房貸款利率，實際也是一次理性行為，是在用行動體現(xiàn)銀行在房貸問題上，開始趨于理性了。

　　房貸平均利率已連續(xù)上漲近兩年，上行持續(xù)時間也已經(jīng)很長。所以，這次四家銀行下調(diào)首套房貸款利率，絕不是心血來潮，而是時機(jī)已經(jīng)成熟，已經(jīng)能夠滿足下調(diào)房貸利率的條件了，是比較理性的下調(diào)方式。

　　事實上，10月份以來，北京、杭州、南京等地部分銀行都已經(jīng)下調(diào)了首套房貸利率上浮量，調(diào)整幅度有所減弱。在這樣的情況下，更說明房貸利率可能已經(jīng)到了見頂?shù)拇翱?，到了停止上浮的時候了。一旦其他銀行跟進(jìn)，那么，房貸利率將進(jìn)入全面下調(diào)的階段。

　　在經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力的情況下，樓市也不能繼續(xù)保持低迷狀態(tài)，尤其不能出現(xiàn)大的波動。通過下調(diào)首套房貸款利率的方式，鼓勵剛性需求，對支撐樓市平穩(wěn)還是有一定作用的。所以，深圳四家銀行下調(diào)首套房貸款利率，可能是當(dāng)一回開路先鋒，很快其他地區(qū)和金融機(jī)構(gòu)就會跟進(jìn)。至少，進(jìn)入1月份以后，這種現(xiàn)象會比較普遍，節(jié)奏也會比較快。只有房價上漲動力比較強(qiáng)的地區(qū)，有可能會繼續(xù)保持緊縮狀態(tài)，其他地區(qū)都會出現(xiàn)放松現(xiàn)象。

　　需要把握好的是，放松首套房貸款利率，只是體現(xiàn)對剛需的支持，而不是樓市調(diào)控的全面放松，遏制房價上漲，仍然是基本要求，不會改變。保住剛需，讓剛需發(fā)揮作用，才是政策調(diào)整的立足點。