近日，合富置業(yè)發(fā)布的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在廣州購房群體當(dāng)中，80后已連續(xù)6年成為購房大軍的第一主力，占比一直在五成左右。值得注意的是，而今90后已經(jīng)崛起，與70后一起肩負(fù)購房大軍第二主力的重任，在2013年占比僅4%的90后，在剛剛過去的2018年已上升到20%。主力買房群體在悄然迭代，他們的需求正是樓市變化的方向。

　　首次置業(yè)如何選擇心水物業(yè)？添丁進(jìn)口帶來家庭擴(kuò)容，居住環(huán)境如何改善？選擇外圍區(qū)“用時(shí)間換空間”還是一步到位努力扎根城央？如何在預(yù)算錢包和生活品質(zhì)之間取得平衡？

　　安居是人生繞不過的大事。在買房決策中，“性價(jià)比”是個(gè)需要多維度探討的命題。交通、房價(jià)、商業(yè)和教育等配套設(shè)施一直是購房者最為關(guān)注的三大因素。城市版圖擴(kuò)張的觸角，幾乎與公共交通的延伸同步，畢竟地鐵“拯救”外圍區(qū)。購房最硬核的決定因素依然是房價(jià)，最終我們能出手的時(shí)機(jī)都是與自己的錢包達(dá)成和解之后。房子是用來住的，社區(qū)環(huán)境、氛圍和配套設(shè)施決定了業(yè)主的居住品質(zhì)，除了學(xué)位房這種總能在樓市搶手的“硬通貨”，醫(yī)療、養(yǎng)生和養(yǎng)老等配套在社會(huì)老齡化的當(dāng)下越來越為購房者所關(guān)注。

　　從宏觀來看，當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場“一城一策”正在鋪開，房地產(chǎn)市場長效機(jī)制呼之欲出。在新的環(huán)境和趨勢下，房企在調(diào)整中不斷前進(jìn)，部分龍頭企業(yè)已從單純的拿地開發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)樯罘?wù)的供應(yīng)商和多元業(yè)務(wù)綜合性企業(yè)。

　　成熟健康的樓市說到底是由供求關(guān)系來主導(dǎo)。我們需要怎樣的居?。慨a(chǎn)業(yè)智庫策劃推出的《廣州居住價(jià)值觀評估報(bào)告》，從交通、價(jià)格、配套等多個(gè)維度入手，探索怎樣的居住最具性價(jià)比，怎樣的生活方式最應(yīng)該被提倡。

　　走向外圍還是回歸城央？

　　三大因素共同主導(dǎo)分流

　　外圍區(qū)物業(yè)有相對的價(jià)格優(yōu)勢，有交通和配套的利好加持，吸引力在穩(wěn)步上升；中心城區(qū)成熟的配套和氛圍，對某些購房者來說則是揮之不去的“情結(jié)”。購房者中有首次置業(yè)外圍區(qū)降低門檻，卻因?yàn)椤皩W(xué)位房”等原因回歸中心城區(qū)的群體；也有入手城區(qū)中小戶型，在“二孩”出生家庭成員增多之后，選擇到外圍區(qū)“細(xì)屋換大屋”改善居住環(huán)境的群體。向外走還是往里擠，到底該怎么決定？

　　先來看一組數(shù)據(jù)：據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)，花都、增城、黃埔、南沙等外圍區(qū)域，二手房市場的買家的平均年齡在33—34歲之間；白云、番禺及中心四區(qū)，買家的平均年齡比這些外圍區(qū)域明顯高很多。年輕的時(shí)候，就是為了有一個(gè)家，所以，30歲以下的購房者，對總價(jià)100萬—200萬元的花都、南沙、番禺等區(qū)兩房、三房實(shí)用戶型比較感興趣，這也符合剛需對首套房的需求。三十而立，人生的選擇也多元化了很多，30—40歲的購房者對總價(jià)400萬—500萬元的天河、越秀、黃埔的房子感興趣，但沒有特別偏好的戶型。人生的黃金十年，則會(huì)對總價(jià)500萬元以上的海珠、越秀的大戶型比較感興趣，也符合改善生活、展現(xiàn)身份地位的需求。

　　樓價(jià)走高，讓不少在城里買房的購房者，不得不推遲買房的時(shí)間，中心四區(qū)及番禺，連續(xù)三年購房者的買房平均年齡都在增長。

　　無論是一手房還是二手房，置業(yè)區(qū)域的選擇，年齡段體現(xiàn)出來的分化，并不是“因”而是“果”。

　　以廣州為例，交通路網(wǎng)尤其是地鐵線路的全面鋪開，給外圍置業(yè)帶來更多的可能，以可接受的通勤時(shí)間來換取低門檻的購房條件，是年輕人尤其是首次置業(yè)的剛需一族比較認(rèn)可的方式，外圍區(qū)“地鐵盤”對他們而言就是性價(jià)比的選擇，在此基礎(chǔ)上，考量社區(qū)的配套，商業(yè)設(shè)施、中小學(xué)學(xué)位、醫(yī)療等，都是加分項(xiàng)。對部分選擇外圍區(qū)大戶型的改善群體而言，標(biāo)準(zhǔn)也趨向同步。可以說，交通、房價(jià)和配套三大因素決定了置業(yè)家庭的成員各項(xiàng)需求，他們共同主導(dǎo)完成了置業(yè)群體的內(nèi)外分流。

　　買大還是買??？

　　改善型需求重獲重視

　　房子該買多大？對每個(gè)家庭來說，“夠住”的標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。三代同堂或者“二孩”家庭，對空間的需求就比較大；而有些家庭雖然人口不多，但為了興趣愛好而量身打造的特別空間需求同樣不小，比如：健身室、書房、收藏室等等。對此，近年來樓盤也頗為用心，在產(chǎn)品開發(fā)上，“N+1”靈活戶型、緊湊戶型等層出不窮。

　　值得注意的是，在中小戶型依然是主流的市場情況下，今年的一手大戶型推貨占比明顯升高，家庭的改善型需求重新得到了市場的重視。

　　從開盤加推類型來看，今年3月份有3個(gè)全新盤推出，分別為荔灣廣鋼板塊的保利東郡，白云石井板塊的建發(fā)央璽，從化溫泉鎮(zhèn)的碧桂園望谷合院。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，雖然集中在3月開盤的全新盤不多，但從去年12月底以來，已有不少新項(xiàng)目“搶跑”入市。

　　從開盤戶型產(chǎn)品來看，雖然90—120平方米三四房仍屬于市場主流，但已有19個(gè)項(xiàng)目涉及120平方米以上大戶型單位，占總推貨項(xiàng)目73%。

　　從大市成交數(shù)據(jù)來看，2018年初占比達(dá)50%的90—120平方米單位成交量逐漸降低至2018年末的42%，而120平方米單位成交比例從15%提升至19%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，這一定程度上反映了由于樓市政策對家庭“改善型”置業(yè)存在誤傷，導(dǎo)致有大面積需求的買家在購房時(shí)“一步到位”選擇大戶型單位。

　　往東還是往南？

　　“東大倉”與“南戰(zhàn)場”之爭

　　東進(jìn)和南拓在廣州城市發(fā)展中一直是最受關(guān)注的兩個(gè)方向。有“東大倉”之稱的黃埔和增城，與呈現(xiàn)“南戰(zhàn)場”之態(tài)的南沙，在今年都有發(fā)力表現(xiàn)，購房者該如何抉擇？

　　先看中心城區(qū)這一塊。首先，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)，今年黃埔區(qū)推貨量較去年增加6.4倍，并逼近2016、2017年同期推貨量。“蟄伏”一年后，曾經(jīng)的市區(qū)東大倉再顯威風(fēng)，該區(qū)584套供應(yīng)主要來自科學(xué)城板塊。值得一提的是，連接長嶺居至香雪的“黃埔有軌電車1號線”被寫進(jìn)《2019年廣州市政府工作報(bào)告》，最快于2020年完工，這意味著長嶺居板塊將與地鐵線網(wǎng)無縫連接，其通勤價(jià)值將得到提升。

　　外圍區(qū)方面，南沙和增城依然非常熱門。

　　就今年3月市場情況而言，南沙成為廣州一手樓市的“主戰(zhàn)場”，累計(jì)有6盤690套單位推新，算上金洲、南沙灣、黃閣等主流板塊的順銷項(xiàng)目，競爭項(xiàng)目數(shù)量超過10個(gè)，預(yù)計(jì)有近千套單位供購房者選擇。

　　根據(jù)《2019年南沙政府工作報(bào)告》顯示，南沙傳統(tǒng)板塊“金洲—蕉門河”今年著重推進(jìn)舊改以及生活配套改善，將增設(shè)廣外附小、廣州市婦女兒童醫(yī)療中心南沙院區(qū)等教育、醫(yī)療設(shè)施，對于家庭自主購房者而言吸引力提高不少。

　　另一熱門板塊黃閣，今年將積極推進(jìn)舊改，致力于形成“集中、先行發(fā)展的成熟居住社群”。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，黃閣板塊居住屬性在政府報(bào)告中得到強(qiáng)調(diào)，預(yù)計(jì)交通、商服配套將陸續(xù)跟上，宜居性將逐步體現(xiàn)。

　　東大倉增城今年3月則顯得相對低調(diào)，“僅”供應(yīng)432套單位，同比下跌17.6%，僅3盤推新，其他項(xiàng)目以順銷為主。由于去年第四季度集中消耗，踏入2019年增城供貨出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性緊張”，尤其朱村、新塘、永和等較受市區(qū)上班族歡迎的板塊，以銷售往期剩余貨量為主。

　　廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，雖然增城近2年保持平均100萬平方米商住用地供應(yīng)量，但該部分用地包含大量定向企業(yè)配建要求（如富士康科技小鎮(zhèn)地塊、新世界地塊），同時(shí)供地集中在荔城、中新鎮(zhèn)等距離廣州市區(qū)較遠(yuǎn)的板塊，故實(shí)際市場需求較大的板塊可售貨量不多，建議對13/21號線沿線項(xiàng)目有意的購房者適當(dāng)加快入市步伐，避免過分等待導(dǎo)致購房成本增加。