北京等9個(gè)省市住房高杠桿被央行點(diǎn)名 銀行額度緊、放款時(shí)間長(zhǎng)已成為樓市常態(tài)

　　四季度京城房貸將繼續(xù)收緊

　　近日，央行發(fā)布《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》，對(duì)2017年以來(lái)我國(guó)金融體系的穩(wěn)健性狀況進(jìn)行了全面評(píng)估。值得關(guān)注的是，報(bào)告專(zhuān)門(mén)設(shè)置了“住戶部門(mén)債務(wù)分析”專(zhuān)題。運(yùn)用了大量數(shù)據(jù)分析證明中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了有效抑制，比如北京、上海等城市的房地產(chǎn)交易量明顯下降，2017年末，個(gè)人住房貸款余額同比增速相應(yīng)降至22.2%。但也同時(shí)表示，居民部門(mén)加杠桿導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)上升的事實(shí)。住房部門(mén)債務(wù)超五成是個(gè)人房貸，并且，在北京、上海等九個(gè)省市的住房杠桿率超過(guò)了全國(guó)平均水平。

　　在這樣的背景下，雖然今年多次降準(zhǔn)，但資金并沒(méi)有流向樓市，不但傳統(tǒng)的金九銀十不再，房貸市場(chǎng)也整體進(jìn)入淡季。房抵貸平臺(tái)“賺賺科技”的負(fù)責(zé)人對(duì)北京青年報(bào)記者分析表示：在中央提出“房子是用來(lái)住的”政策基調(diào)下，購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)熱情正在全面降溫。從四季度開(kāi)始，北京房貸市場(chǎng)也呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。

　　住戶部門(mén)債務(wù)超五成是個(gè)人房貸

　　房貸的松緊一直被視作樓市是否升溫的重要依據(jù)。11月2日，央行發(fā)布了《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2018）》。報(bào)告顯示，自1997年商業(yè)銀行開(kāi)辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來(lái)，住戶部門(mén)債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。2008—2017年，個(gè)人住房貸款余額從3.0萬(wàn)億元增至21.9萬(wàn)億元，占住戶部門(mén)貸款余額的比例保持在45%-54%。

　　從歷史數(shù)據(jù)看，住戶部門(mén)債務(wù)水平與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)較大的相關(guān)性。2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格止跌回升，住戶部門(mén)債務(wù)也隨之快速增長(zhǎng)。2009年底，住戶部門(mén)債務(wù)余額8.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)43.3%，其中個(gè)人住房貸款余額4.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)47.9%。2010年，國(guó)家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，個(gè)人住房貸款增速和住戶部門(mén)債務(wù)增速也在2010—2012年持續(xù)下降。此后，住戶部門(mén)債務(wù)增速依然與房?jī)r(jià)增速保持一致的變動(dòng)趨勢(shì)。2017年3月后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了有效抑制。2017年末，個(gè)人住房貸款余額同比增速相應(yīng)降至22.2%。

　　住戶部門(mén)杠桿率方面，也就是債務(wù)余額/GDP的比例。報(bào)告提到了2008年末，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率為17.9%，至2017年末已經(jīng)達(dá)到49.0%，10年間上升 31.1個(gè)百分點(diǎn)。雖然低于國(guó)際平均水平（62.1%），但高于新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的平均水平（39.8%）。

　　不難看出，從2008年到2017年十年間，金融杠桿在樓市中的運(yùn)用越來(lái)越普遍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這期間也是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的周期，可見(jiàn)金融杠桿對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了重要影響。

　　北京、上海、浙江等9個(gè)省份的住房杠桿率超過(guò)全國(guó)平均水平

　　有業(yè)內(nèi)分析人士表示，央行的報(bào)告特意提到住房部門(mén)長(zhǎng)債務(wù)，表明監(jiān)管層已經(jīng)表現(xiàn)出了金融上的擔(dān)心，特別是住戶部門(mén)杠桿率這塊，已經(jīng)意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)所在，并且點(diǎn)名了上海、浙江、甘肅、廣東、北京、福建、重慶等地方，這些地方無(wú)論是杠桿率，還是債務(wù)與存款比例全都超標(biāo)，有的甚至超過(guò)了發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

　　報(bào)告顯示，從區(qū)域分布看，2017年全國(guó)各地區(qū)住戶部門(mén)杠桿率超過(guò)全國(guó)平均水平的省份分別是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肅（59.8%）、廣東（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重慶（50.6%）、寧夏（49.3%）和江西（49.2%）。上述地區(qū)中，上海、浙江、廣東、福建、重慶5個(gè)省市的住戶部門(mén)債務(wù)與存款的比例以及債務(wù)收入比也超過(guò)全國(guó)平均水平。

　　對(duì)于高杠桿，央行報(bào)告也給出了建議：保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，繼續(xù)因城施策，差別化住房信貸政策，指導(dǎo)商業(yè)銀行合理管控個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款審慎管理，支持剛性居住需求，抑制投機(jī)炒房行為，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)貸款的管理，防止消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等資金挪用于購(gòu)房行為，抑制居民部門(mén)杠桿繼續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)。

　　很顯然，除了繼續(xù)保持差別化信貸政策外，曾流行一時(shí)的民間借貸等非正規(guī)渠道借款流入樓市的行為將受到更嚴(yán)格的控制。其中包括互聯(lián)網(wǎng)金融、民間借貸、典當(dāng)行、消費(fèi)貸等。

　　房貸金融政策還將收緊 北京首套房貸款利率普遍上浮10%—15%

　　在這樣的大背景下，雖然今年央行四次降準(zhǔn)提振了房地產(chǎn)及金融市場(chǎng)的信心，但具體到房貸領(lǐng)域，并沒(méi)出現(xiàn)寬松的跡象。

　　尤其是央行報(bào)告中點(diǎn)名的幾個(gè)省市，杠桿率偏高，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來(lái)房貸金融政策還將收緊。

　　像曾經(jīng)因?yàn)樾刨J寬松漲價(jià)的北京樓市，在今年經(jīng)過(guò)了春季的量?jī)r(jià)小幅反彈后，繼續(xù)呈現(xiàn)跌勢(shì)，絕大多數(shù)二手房的成交價(jià)相比報(bào)價(jià)都有10-20%的議價(jià)空間。中介公司分析師普遍認(rèn)為北京樓市已經(jīng)跌回了2016年底的價(jià)格水平，并且調(diào)控仍在繼續(xù)，金融政策未見(jiàn)松綁。

　　北青報(bào)記者了解到，進(jìn)入四季度后，各家銀行的貸款額度仍趨緊的同時(shí)貸款速度也趨于緩慢。一般來(lái)說(shuō)，從面簽到放款需要30—60天左右。

　　主營(yíng)房屋抵押貸款的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“賺賺科技”負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者：截至目前，北京并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的房貸政策松動(dòng)跡象，多數(shù)銀行貸款利率普遍上調(diào)，銀行整體貸款基調(diào)仍從嚴(yán)，目前首套房貸款利率上浮10%—15%，二套房貸款利率上浮20-30%左右。銀行額度緊、放款時(shí)間長(zhǎng)已成為樓市常態(tài)。

　　這也導(dǎo)致了新房和二手房的成交陷入深度觀望。無(wú)論是限競(jìng)房的低簽約率還是二手房的高議價(jià)空間，都與信貸的收緊有關(guān)。

　　不僅如此，“賺賺科技”的分析師還預(yù)計(jì)，2018年房地產(chǎn)及房產(chǎn)金融市場(chǎng)政策環(huán)境趨嚴(yán)，雖然今年央行四次降準(zhǔn)，但釋放的流動(dòng)性很難直接進(jìn)入樓市，對(duì)樓市的利好作用也有限。預(yù)計(jì)截止至年底仍將持續(xù)交易量穩(wěn)中有降的走勢(shì)。

　　鏈接 年底了是否應(yīng)該提前還款？

　　又到年底，不少人手上攢了一筆錢(qián)，希望減輕還款壓力，所以“提前還款”又被提上日程。但是，如何提前還款，用哪種方式去提前還款更劃算呢？

　　提前還款須知：

　　1.提前還款分為“部分還款”和“全額還款”

　　部分提前還款，指借款人在還款的過(guò)程中，根據(jù)個(gè)人的經(jīng)濟(jì)能力選擇提前償還一部分貸款，剩余尾款需要重新計(jì)算月還款額及總還款利息。一般部分提前還款的金額是以整萬(wàn)的數(shù)倍計(jì)算，而全額提前還款，指一次性貸款將全部還清，“無(wú)債一身輕”緩解壓力。

　　“賺賺科技”負(fù)責(zé)人提醒借款人，需要注意的是，提前還款需要先和銀行進(jìn)行溝通，如果銀行同意則需要預(yù)約還款時(shí)間，并按照銀行要求在指定扣款時(shí)間前將款項(xiàng)存入指定賬戶，如果未按約定時(shí)間存入款項(xiàng)則算無(wú)效預(yù)約或違約。

　　2.提前還款有可能會(huì)有違約金

　　另外，對(duì)于提前還款大部分銀行均要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)，不滿一年提前還款可能會(huì)收違約金。但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，借款人在貸款前可咨詢銀行了解清楚提前還款的具體事宜。

　　以下幾種貸款，不必著急提前還款：

　　1.貸款時(shí)享有較大優(yōu)惠利率折扣：

　　當(dāng)然，提前還款并不適合所有人，在利率下行時(shí)期，借款人有可能享受首套房的優(yōu)惠利率，一般為8.5折，降息時(shí)期個(gè)別有可能享受7折優(yōu)惠利率。由于已享受較低折扣的利率優(yōu)惠，因此提前還款并不劃算。

　　2.等額本金還款期已過(guò)1/3：

　　等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息。也就是說(shuō)，越到后期，這種方式所剩的本金越少，所產(chǎn)生的利息也越少。如果你已經(jīng)還款超過(guò)1/3了，就說(shuō)明已還了將近一半的利息，后期所還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。

　　3.等額本息還款已到中期的

　　等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月中。也就是說(shuō)，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分的利息，因此提前還款意義也不大。

　　“賺賺科技”的負(fù)責(zé)人表示：提前還款要區(qū)別對(duì)待，要綜合政策環(huán)境和個(gè)人實(shí)際情況來(lái)判斷。年末是否該提前還款，還需要根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)定。