9月7日，在由《證券日報》社主辦的“新業(yè)態(tài)、新變革、新需求”2018中國長租市場峰會上，中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇分享了他關(guān)于長租公司發(fā)展模式等問題方面的看法。何亮宇指出，中國未來的長租市場應(yīng)當做到“三化”，即：政府讓利下的市場化、一定準入門檻下的機構(gòu)化和適度創(chuàng)新的金融化。

　　長租公寓的出現(xiàn)，到底是市場自發(fā)的主動需求，還是資本的催生？何亮宇認為，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，僅從長租公寓板塊來看，這并不算是傳統(tǒng)“掙大錢”的行業(yè)。在他與房地產(chǎn)企業(yè)的溝通中發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商選擇長租公寓一方面是“被逼的”，由于政策限制，其拍得的地塊需按要求自持一定百分比；另一方面，放在一個較長的周期里，企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)自持是必然方向，這就需要提前進行布局、培育品牌，搶占市場先機。“開發(fā)商今天做長租，確實是看到了盈利空間，他們更多地擁有團隊、能力、品牌等儲備，將來市場真正由售轉(zhuǎn)租以后，已經(jīng)有了準備，不打無準備之仗?！?/p>

　　而針對長租公寓收房后是否推動了租金上漲，何亮宇也分享了他的觀點：“從古典經(jīng)濟學(xué)的角度看，在足夠大的市場、足夠長的時間內(nèi)，價格是由市場供需決定的。”北京750萬套房對應(yīng)3000萬常住人口，顯然是供不應(yīng)求的。200萬套可租用房和800萬租賃需求，顯然也是不匹配的，再加上去年以來清退的違章出租房進一步減少了不在統(tǒng)計之內(nèi)的供應(yīng)量，導(dǎo)致供需矛盾加劇。

　　那么，資本如何介入市場？何亮宇介紹稱，對于發(fā)達國家而言，穩(wěn)定的租賃住房供應(yīng)還是來自于機構(gòu)，機構(gòu)化將成為未來房產(chǎn)租賃市場的方向。具體而言，資本介入市場的方式目前主要有以下四種：第一種是直接入股，通過資本市場增值或者退出；第二種是買資產(chǎn)，按照重資產(chǎn)模式運營，成為房產(chǎn)所有人或者REITs投資人對外出租；第三種是魔方做的租金ABS，用魔方的信用融資進行擴張安排；第四種是自如、蛋殼做的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權(quán)和證券化，而是由此產(chǎn)生的租金消費貸的證券化。

　　另外，對于近期市場熱炒的租金消費貸，何亮宇認為，“P2P模式的崩盤”、“販毒一樣的高利潤”等說法顯然有些聳人聽聞。他介紹稱，在年輕人拿不出錢“押一付三”的情況時，消費貸應(yīng)運而生。目前為止，這種消費方式是健康安全的，但其中存在一定風險：一是租賃企業(yè)未充分披露情況，租房者可能存在被騙而簽訂合同；二是存在期限錯配，租約僅有1年而貸款期間達到2-3年；三是租賃企業(yè)拿到躉交租金后，資金的運用無法監(jiān)管，易出現(xiàn)挪用甚至崩盤的情況。

　　租金消費貸有沒有必要存在？何亮宇表示，躉交房租是自然存在的現(xiàn)象，躉交房租以后形成的沉淀資金屬于商業(yè)行為中的經(jīng)營型負債，這在商業(yè)當中大量存在，應(yīng)當允許發(fā)生。但是對于違規(guī)行為，一定要進行監(jiān)管。此外，從不同地區(qū)來看，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海的租房者采用租金消費貸的比例明顯超過北京，但上海房租漲幅明顯低于北京，不能簡單認為是資本推高了房租。

　　未來長租公寓將如何發(fā)展？何亮宇認為，應(yīng)當做到“三化”：一是政府讓利下的市場化，在土地供應(yīng)方式和稅收方面政府應(yīng)當做出相應(yīng)調(diào)整，否則市場將難以發(fā)展；二是一定門檻的機構(gòu)化，長租公寓還是要走機構(gòu)化道路，但是應(yīng)有一定的準入門檻；三是適度創(chuàng)新的金融化，租賃住房市場發(fā)展需要創(chuàng)新金融支持，但要警惕過度金融化，合理控制杠桿率，應(yīng)更多使用監(jiān)管有力、透明標準的公開產(chǎn)品。