周安成2018年12月25日收到了火花ibase告知函，這份告知函要求他2019年1月15日前從火花ibase威新店搬走。 ibase是金地商置集團有限公司（00535.HK，屬金地集團成員企業(yè)，下稱“金地商置”）旗下聯(lián)合辦公品牌，威新店是ibase第一間門店。周安成是一家烘焙公司創(chuàng)始人，他于2016年11月在這里租了工位，2018年6月在ibase入口處開了烘焙店。 和租期一年的工位合同不同，周安成的烘焙店合同租期長達3年?！盎鸹ü緄base運營是到2021年，ibase在蛋糕店就在。”他說。 但就在近期，ibase突然讓他離開?；鸹ü窘o出的理由是ibase經(jīng)營不善，長期處于虧損狀態(tài)，項目扭虧沒有希望。不過，周安成輾轉(zhuǎn)得知，ibase停止運營的原因是聯(lián)合辦公品牌鼻祖Wework給出了更高租金。與Wework的高速擴張不同，火花公司背后的金地商置要退出聯(lián)合辦公行業(yè)。 轟轟烈烈的并購重組正在進行。聯(lián)合辦公行業(yè)加速洗牌時，不同企業(yè)也在調(diào)整發(fā)展策略，但是在這里辦公的企業(yè)受到了影響。 
ibase威新店由金地商置集團旗下公司負責(zé)運營管理。（來源：網(wǎng)絡(luò)） 周安成不介意重新找工位，卻執(zhí)意認(rèn)為他的烘焙店不能關(guān)停，“消費者和投資者看到蛋糕店關(guān)門只會覺得是品牌經(jīng)營出了問題，這對品牌影響很大。” 鼻祖公司來接手 ibase威新店選址非常成功。威新軟件科技園位于深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園南區(qū)，距離深圳地鐵2號線科苑站口不超過400米。科創(chuàng)氛圍濃厚自不必說，往來于此的多為大疆創(chuàng)新科技有限公司等互聯(lián)網(wǎng)科技公司，租金亦是寸土寸金。 但ibase在租金上有著優(yōu)勢。ibase運營主體為深圳火花時代投資管理有限公司（下稱“火花公司”），后者唯一股東為金地商置實際控制的深圳威新軟件科技有限公司，是威新軟件園物業(yè)擁有者。一位已經(jīng)從火花公司離職的員工對第一財經(jīng)表示，園區(qū)租給客戶的租金是180元到200元（每平方米每月，下同），但ibase的租金是72元。 對于聯(lián)合辦公企業(yè)來說，物業(yè)租金與租客租金間的差價是其盈利主要方式。優(yōu)越的地段加上較低的租金，按照常理來看，這為ibase威新店提供了盈利保證。 前述已離職人士透露，ibase威新店是ibase深圳三家門店里最為成功的一家，時間最早、面積最大、入駐率最高。2016年年底，ibase威新店入駐率達到了最高點93%；最低是2018年前三個月，因大客戶突然搬走，ibase威新店入駐率驟降至30%到40%間。對于ibase威新店來說，每個月運營支出在20萬元到40萬元之間，只要保證40%的入駐率，威新店就可以正常盈利，最高的時候，ibase每個月能有約六七十萬元的盈利。 但這一切建立在低租金的基礎(chǔ)上。如果威新軟件園以市場價對ibase威新店收租，ibase威新店是否能夠正常盈利？前述人士表示，以此來計算，ibase威新店短期內(nèi)無法正常盈利。當(dāng)然，“這是一個新興的行業(yè)，需要時間來驗證。” 
聯(lián)合辦公是一個全新行業(yè)，開創(chuàng)這一商業(yè)模式鼻祖的公司是Wework。而威新軟件園正是要把ibase的租地轉(zhuǎn)租給Wework。前述火花公司離職員工對第一財經(jīng)表示，威新軟件園對Wework租金商定為160元，此外，Wework承諾會把收入按照固定比例返點給威新軟件園。 不過，Wework目前似乎并不在意盈利。外界看不到Wework的盈利時間表，卻能看到它的擴張，這也是這家聯(lián)合辦公企業(yè)近來的目標(biāo)。 Wework自從2016年進入中國，在上海開出其第一家門店；2018年進入深圳，目前在深圳有5家門店，其中三家位于南山區(qū)，兩家位于福田區(qū)。巨額融資為Wework提供了充沛的現(xiàn)金流。2018年11月，有媒體報道稱Wework從軟銀處獲得了30億美元融資，盡管當(dāng)時的Wework在2018年的虧損已高達20億美元。 新的大手筆融資使Wework估值高達420億美元，成為估值僅次于Uber（優(yōu)步）的美國初創(chuàng)公司。 聯(lián)合辦公企業(yè)講給投資人的故事是SSC（Space、Service和Community，即空間、服務(wù)和社區(qū)），服務(wù)和社區(qū)是企業(yè)區(qū)別于“二房東”的最大特征。行業(yè)現(xiàn)狀是服務(wù)收入占比極少，利潤主要來自于租金價差。 聯(lián)合辦公企業(yè)氪空間創(chuàng)始人劉成城對第一財經(jīng)表示，增值服務(wù)到一定規(guī)模才能顯現(xiàn)出來。他認(rèn)為，空間至少有5萬個工位，才能保證服務(wù)收入。 WeWork數(shù)據(jù)顯示，快速擴張的同時，其增值服務(wù)收入所占的百分比已經(jīng)從個位數(shù)上升到了兩位數(shù)，有望超過辦公空間的增速。 但并非所有人都有耐心，以及資本。Wework大幅擴張的同時，已經(jīng)有公司打算退出行業(yè)。“金地商置已經(jīng)決定退出聯(lián)合辦公行業(yè)了?；鸹ü居袃蓚€業(yè)務(wù)，分別是聯(lián)合辦公和長租公寓，火花公司以后的重點會在長租公寓上?！鼻笆鋈耸客嘎?。此前，金地商置曾計劃把ibase深圳另外兩家門店交割給創(chuàng)立于深圳的聯(lián)合辦公企業(yè)微度聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社（Wedo），但Wedo在去年3月已委身于優(yōu)客工場，這項交割計劃不了了之。 僅僅一個月之后的2018年4月，Wework以25億元人民幣收購聯(lián)合辦公企業(yè)裸心社。行業(yè)掀起了轟轟烈烈的并購重組潮，入駐其中的創(chuàng)業(yè)公司聲音被忽視。 
創(chuàng)業(yè)者表示耗不起 兩年前，聯(lián)合辦公企業(yè)正當(dāng)風(fēng)口，相關(guān)企業(yè)數(shù)不勝數(shù)。在為自己的創(chuàng)業(yè)公司選工位時，深圳的王優(yōu)（化名）走訪了十幾個聯(lián)合辦公企業(yè)，最終決定在ibase威新店租工位。不用說這里地段優(yōu)越，除了大疆，還毗鄰螞蟻金服（深圳）信息技術(shù)有限公司、亞馬遜云服務(wù)（AWS）等高科技企業(yè)；再者，王優(yōu)看重ibase、威新軟件園背后的金地品牌。 但2018年10月份，ibase和威新軟件園開始以口頭通知的形式催促王優(yōu)搬走。王優(yōu)的訴求是，如果要求租戶提前搬走，理應(yīng)賠償租戶三個月房租——此前王優(yōu)提前清退工位時，ibase會扣除相關(guān)工位的三個月租金。 這個訴求沒有得到響應(yīng)。王優(yōu)從側(cè)面得知，威新軟件園當(dāng)時已經(jīng)在和Wework接觸，但合作細節(jié)一直沒有談攏，所以只是口頭催促租客搬走。等到去年12月雙方敲定合作，ibase發(fā)出了書面通知要求提前搬走。 王優(yōu)明白他已經(jīng)沒有選擇余地?！拔覀儾幌敫麄兒?。一個創(chuàng)業(yè)公司真的沒那么多時間和精力，很多創(chuàng)業(yè)者自動就搬走了?！蓖鮾?yōu)稱。 王優(yōu)在ibase租的工位數(shù)量約四五個，公司現(xiàn)在的規(guī)模不足以去租下正規(guī)寫字樓。從ibase搬走后，王優(yōu)在物色新的聯(lián)合辦公企業(yè)——包括即將在威新軟件園開店的Wework，盡管在聯(lián)合辦公企業(yè)租工位帶來了很多不確定性。 火花公司的告知函中提供了兩個安置方案：Wework在離ibase威新店最近的高新園附近準(zhǔn)備了聯(lián)合辦公空間，從ibase遷移過去的客戶在這里租賃有專屬優(yōu)惠；在現(xiàn)有租賃條件不變的情況下，業(yè)主方在威新軟件科技園內(nèi)準(zhǔn)備了過渡辦公空間，公司可過渡使用至2019年8月份。 “威新至少該跟我們說聲對不起吧?！蓖鮾?yōu)坦承，自己受影響相對較小，只是工位遷移，不接受安置方案也可以再找新的地方辦公，但在這里開蛋糕店的周安成受害頗深。 “對于餐飲行業(yè)來說，品牌美譽度是生命線。工位不租這里沒問題，但我們不想蛋糕店關(guān)停。消費者和投資者看到蛋糕店關(guān)停，只會留下品牌經(jīng)營出了問題的印象，這對我們后續(xù)發(fā)展影響很大?！敝馨渤煞Q。 第一財經(jīng)記者曾聯(lián)系深圳威新軟件科技有限公司總經(jīng)理劉玲，但對方拒絕對此事進行置評。
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