城市商圈作為線下商業(yè)的重要載體，是促進(jìn)消費(fèi)升級的重要平臺，是提升城市經(jīng)濟(jì)活力的重要引擎。近日，第一財(cái)經(jīng)、CBNData聯(lián)合發(fā)起的「向真·2022中國新消費(fèi)品牌增長活動季」，同時(shí)在線上重磅發(fā)布并解讀《2022中國新消費(fèi)品牌增長力白皮書》。MobTech袤博科技以及Mob研究院作為研究合作伙伴，通過MobTech智圖SaaS平臺提供的城市商業(yè)大數(shù)據(jù)，助力商業(yè)地產(chǎn)及新消費(fèi)品牌全方位洞察。

MobTech自研的智圖城市商業(yè)大數(shù)據(jù)平臺V1.3版本也于近期正式發(fā)布，其中區(qū)域分析模塊在已有的區(qū)縣、板塊、自定義圍欄、商場周邊圍欄等維度的基礎(chǔ)上，新增商圈分析功能，支持對各商圈的人口熱力、POI數(shù)據(jù)、客流規(guī)模、所在區(qū)域宏觀信息、常駐客群消費(fèi)軌跡與偏好、基礎(chǔ)畫像等全維度數(shù)據(jù)的查看，賦能實(shí)體商業(yè)在籌備期、運(yùn)營調(diào)改期及階段性的活動策劃及營銷中營造競爭優(yōu)勢。

如何基于數(shù)據(jù)進(jìn)行商圈研策分析？

本次智圖V1.3版本中新增的商圈分析功能，支持對商圈人口密度、客流分布、配套統(tǒng)計(jì)及常駐客群畫像及消費(fèi)偏好等基本信息的查詢，輔助客戶快速評估商圈能級、競爭態(tài)勢、競品和對標(biāo)項(xiàng)目的經(jīng)營動態(tài)以及具象的客群畫像。智圖基于商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營場景，建立人和POI的關(guān)系，用戶可快速獲取商圈內(nèi)消費(fèi)者的年齡和家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成、收支水平、消費(fèi)習(xí)慣、業(yè)態(tài)業(yè)種及品牌偏好等重要特征，在客觀數(shù)據(jù)加持下開展實(shí)際業(yè)務(wù)，科學(xué)有針對性地建立競爭優(yōu)勢。同時(shí)，智圖平臺的商圈商業(yè)數(shù)據(jù)已實(shí)現(xiàn)自動更新，支持多商圈對比，可根據(jù)不同時(shí)間窗內(nèi)商圈及項(xiàng)目的客群變化，實(shí)現(xiàn)對商圈價(jià)值具時(shí)效性的、體系化的科學(xué)評估。

實(shí)際應(yīng)用場景中，商圈分析可應(yīng)用于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全流程，投拓期可助力商業(yè)進(jìn)駐性決策，明確商圈能級、規(guī)模、項(xiàng)目分布、競爭態(tài)勢和客流分布;運(yùn)營期可以監(jiān)測本項(xiàng)目的客群吸附能力和競品分流情況，分析新入市項(xiàng)目和首店對所在商圈整體客流及本項(xiàng)目客流的影響;在調(diào)改期可識別商圈客流熱點(diǎn)項(xiàng)目，并通過多維度的消費(fèi)者數(shù)據(jù)分析優(yōu)勢項(xiàng)目的招營亮點(diǎn)，推動本體調(diào)改策略指定和落地。首店、旗艦店等品牌方可應(yīng)用于擇址中，譬如測算商圈客流規(guī)模、客群結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能級是否能滿足門店選址要求，分析商圈常駐客群與品牌目標(biāo)消費(fèi)客群的匹配性，品牌調(diào)性與商圈消費(fèi)偏好的契合度等。

依托于智圖平臺的商圈洞察實(shí)例

以上海北外灘商圈和前灘商圈兩個(gè)區(qū)域商圈為例：

“復(fù)興”的北外灘商圈

北外灘商圈位于虹口南部濱江區(qū)域，地處黃浦江和蘇州河交匯點(diǎn)，與外灘、陸家嘴形成“黃金三角”核心商務(wù)區(qū)。北外灘商圈以中端商業(yè)綜合體項(xiàng)目為主，商圈輻射范圍達(dá)虹口、靜安、楊浦，并通過臨平路商圈(瑞虹天地)與四川北路商圈相連。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市大大提升商圈整體能級和輻射力。2021年下半年北外灘商圈迎來了來福士及瑞虹太陽宮等新成員，商圈日均客流整體水平拉升到20萬左右，進(jìn)一步填補(bǔ)了北外灘商圈的商業(yè)空白。但也對已有項(xiàng)目形成強(qiáng)力客群搶奪，白玉蘭廣場整體客流水平下降達(dá)15%左右。

商圈概況：北外灘4平方公里，規(guī)劃總建筑面積840萬平方米，辦公商業(yè)、住宅、其他規(guī)模比例為6:3:1，全域有40棟甲級寫字樓，包括浦西新地標(biāo)——480米的高樓。常駐人口密度達(dá)3.83人/百㎡，輻射范圍內(nèi)常住人口達(dá)189萬，輻射范圍內(nèi)覆蓋虹口、靜安、楊浦等，以老城區(qū)為主。以代表項(xiàng)目北外灘來福士為例，15mins車行圈中輻射客群主要為辦公客群。

北外灘商圈人口密度、配套統(tǒng)計(jì)等

北外灘商圈常駐客群基礎(chǔ)畫像

北外灘商圈常駐客群消費(fèi)偏好

“新興”的前灘商圈

前灘商圈位于浦東中環(huán)線以內(nèi)，由陸家嘴集團(tuán)整體開發(fā)。鐵獅門晶耀前灘2019年開業(yè)，是前灘首個(gè)開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目。前灘太古里2021年入市，更是將前灘商圈的日均客流由5萬拉升到15萬，且持續(xù)提升節(jié)假日客流漲幅，打破了浦東陸家嘴商圈一家獨(dú)大的局面，提升商圈的商業(yè)能級，未來將打造“升級版”陸家嘴。晶耀前灘作為太古里入市前的前灘唯一商業(yè)項(xiàng)目，以親子主題及社區(qū)、寫字樓商業(yè)配套為主，與定位高端的太古里形成了完美的優(yōu)勢互補(bǔ)。

商圈概況：前灘2.83平方公里，6，8，11號線交匯，規(guī)劃總建筑面積350萬平方米，以城市綜合體的形式組團(tuán)開發(fā)，其中辦公約150萬平方米、商業(yè)60萬平方米;規(guī)劃居住人口2.5萬，商務(wù)辦公人口20萬。常駐人口密度達(dá)1.50人/百㎡，輻射范圍內(nèi)常住人口達(dá)97萬，輻射范圍覆蓋浦東、徐匯區(qū)等。以代表項(xiàng)目前灘太古里為例， 15mins車行圈中輻射居住和辦公客群不相上下。

前灘商圈人口密度、配套統(tǒng)計(jì)等

前灘商圈常駐客群基礎(chǔ)畫像

對比兩大商圈，北外灘商圈面積更大，商圈內(nèi)居住人口密度大于現(xiàn)階段的前灘，并呈現(xiàn)工作日日均客流高于節(jié)假日的特征;前灘商圈區(qū)域面積雖僅是北外灘商圈的1/4，商圈內(nèi)人口密度也較低，但是客流表現(xiàn)不俗，并呈現(xiàn)節(jié)假日日均客流高于工作日的特征。作為新興市級商圈，無論是現(xiàn)營項(xiàng)目數(shù)量還是體量，前灘都敗給了北外灘，但是隨著前灘太古里優(yōu)質(zhì)高奢項(xiàng)目的入市，大大提升了商圈輻射能級及范圍，客流到訪總量奮起直追北外灘商圈。

在商業(yè)體及品牌店紛紛“內(nèi)卷”的背景下，城市商圈的建設(shè)日趨成熟，并進(jìn)入存量改造，近年持續(xù)升溫的首店經(jīng)濟(jì)也不斷為其注入了新的活力。而不論對于新商業(yè)項(xiàng)目入市、存量項(xiàng)目改造升級，還是品牌方選址和布局優(yōu)化，在激烈的競爭環(huán)境下都需要搶占商圈內(nèi)客流量高地，匹配商圈消費(fèi)水平及偏好，才可以在“喜新厭舊”的消費(fèi)節(jié)奏大環(huán)境和有限的消費(fèi)需求中持續(xù)生長。因此，科學(xué)評估商圈空間布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)模及消費(fèi)人群，也就成為了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營商和品牌商在研策分析中日益重視的一環(huán)。

MobTech袤博科技聚焦十年超大規(guī)模的數(shù)據(jù)沉淀，不斷探索商業(yè)數(shù)據(jù)的分析和應(yīng)用新模式，自研推出智圖城市商業(yè)大數(shù)據(jù)平臺，平臺深度挖掘多源數(shù)據(jù)，擁有全域覆蓋、高效整合、長效回溯等顯著優(yōu)勢，覆蓋全國重點(diǎn)省市超40個(gè)，商業(yè)場景POI超3000萬個(gè)，熱門商場購物中心收錄超7000家，知名連鎖品牌收錄超8000家，商場客群數(shù)據(jù)可回溯2年以上。

MobTech袤博科技十年商業(yè)大數(shù)據(jù)沉淀

截至目前，MobTech袤博科技已服務(wù)500多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為瑞安、龍湖、華潤、融創(chuàng)、旭輝、大悅城、天河城、招商局、華聯(lián)SKP、光大安石、星河置業(yè)等知名房地產(chǎn)開發(fā)商提供商業(yè)大數(shù)據(jù)產(chǎn)品服務(wù)和解決方案，精準(zhǔn)咬合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程，為城市進(jìn)入性決策、拿地評估、輕資產(chǎn)收并購、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目商業(yè)體量和租金測算、市場監(jiān)測、品牌招商、項(xiàng)目運(yùn)營、項(xiàng)目調(diào)改等里程碑業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)全面賦能，為城市商業(yè)提供科學(xué)的決策支撐，共同驅(qū)動智慧商業(yè)新增長。